Das Steuerrecht für Vermieter bietet erhebliche legale Optimierungsmöglichkeiten. Wer sie nicht nutzt, zahlt freiwillig zu viel. Hier sind die 10 wichtigsten Strategien.
1. AfA voll ausschöpfen
2 % des Gebäudeanteils jährlich abschreiben – viele vergessen den Bodenwert herauszurechnen oder sitzen auf veralteten Werten. Lass den Gebäudewertanteil von einem Gutachter bestimmen (kann höher als 70 % sein). Mehr: AfA erklärt
2. Kreditzinsen vollständig absetzen
Alle Kreditzinsen (nicht Tilgung) sind als Werbungskosten abzugsfähig. Auch Disagio, Bereitstellungszinsen und Zinsen auf Modernisierungskredite. Belege sammeln!
3. Großrenovierungen timen
Kostspielige Renovierungen in Jahren mit hohem Einkommen durchführen – der Verlust aus V+V senkt dann die Einkommensteuer. Aber Achtung: anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb von 3 Jahren nach Kauf werden aktiviert, nicht sofort abgesetzt.
4. Spekulationsfrist im Blick behalten
Verkauf nach 10 Jahren = steuerfrei. Das kann zehntausende Euro ausmachen. Im Zweifel: Verkauf verschieben. Details zur Spekulationsfrist
5. Immobilien-GmbH ab bestimmter Größe
Körperschaftsteuersatz (15 %) statt Einkommensteuer (bis 42 %) bei Thesaurierung. Ab ca. 3 Objekten mit positivem Cashflow relevant. GmbH-Vorteile detailliert
6. Fahrtkosten und Homeoffice
Jede Fahrt zum Objekt, zur Hausverwaltung, zum Steuerberater ist absetzbar (0,30 €/km einfach oder 0,38 €/km ab 2024). Fahrtentagebuch führen.
7. Alle Werbungskosten nutzen
Fachliteratur, Zeitschriften (Immobilien), anteilige Steuerberatungskosten, Inserate, Maklergebühren bei Neuvermietung, Anwaltskosten. Vollständige Liste: Werbungskosten-Übersicht
8. Immobilien zu Lebzeiten übertragen
Alle 10 Jahre können Freibeträge neu genutzt werden. Mit Nießbrauchvorbehalt schenken: Kind wird Eigentümer, Eltern behalten Mieteinnahmen – und der Schenkungswert sinkt steuerlich. Vererben und Schenken
9. Denkmalschutz-AfA nutzen
100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreibbar (§7i EStG). Bei hohem Steuersatz ein massiver Vorteil. Denkmalschutz erklärt
10. Steuerberater – die beste Investition
Ein guter auf Immobilien spezialisierter Steuerberater kostet 1.500–3.000 €/Jahr, spart aber oft 5.000–15.000 € durch Optimierungen. Der Steuerberater selbst ist absetzbar.
Rendite nach Steuern berechnen
Nutze Nettorendite-Rechner und Cashflow-Rechner.
Steueroptimierung: Das Wichtigste zusammengefasst
Vermieter haben im deutschen Steuerrecht mehr legale Optimierungsmoeglichkeiten als fast jede andere Einkommensart. Die fünf wichtigsten: Erstens AfA nutzen (2 Prozent p.a. auf den Gebäudewert, kein Geldabfluss, realer Steuerabzug). Zweitens alle Werbungskosten erfassen (Fahrten zu Besichtigungen, Fachliteratur, Büromaterial, Anwalts- und Steuerberatungskosten). Drittens Schuldzinsen vollständig abziehen (nicht Tilgung). Viertens Reparaturen und Instandhaltung als sofortigen Werbungskostenabzug geltend machen. Fünftens bei großem Portfolio: GmbH-Struktur prüfen (Körperschaftsteuer 15 Prozent statt persönlicher Grenzsteuersatz bis 45 Prozent). Ein Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt zahlt sich hier schnell aus. AfA | Steuererklärung.
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