Immobilien sind oft der größte Vermögenswert, der in deutschen Familien vererbt wird. Ohne Planung können hohe Erbschaftsteuern entstehen. Mit der richtigen Strategie lässt sich die Last aber erheblich senken.
Statistiken und Hintergründe zur Erbschaft und Immobilien in Deutschland hat Lukinski mit aktuellen Studien aufbereitet.
Erbschaftsteuer-Freibeträge 2026
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuersatz (darüber) |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkelkinder | 200.000 € | 7–30 % |
| Eltern (Erbschaft) | 100.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | 15–43 % |
| Sonstige Dritte | 20.000 € | 30–50 % |
Ein Elternteil kann einem Kind also Immobilien bis 400.000 € steuerfrei vererben. Beide Elternteile zusammen: 800.000 € – bei einem Kind.
Wie wird der Immobilienwert fürs Finanzamt ermittelt?
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Das Finanzamt nutzt den sogenannten Grundbesitzwert (nicht den Verkehrswert). Ermittlung je nach Objekt:
- Einfamilienhäuser / Wohnungen: Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren
- Vermietete Mehrfamilienhäuser: Ertragswertverfahren
Der Grundbesitzwert liegt bei vermieteten Objekten oft 20–30 % unter Marktwert – ein natürlicher Vorteil für Erben.
Sonderregel: Selbstgenutzte Immobilie steuerfrei
Wer die geerbte Immobilie selbst nutzt und mindestens 10 Jahre darin wohnt, zahlt keine Erbschaftsteuer – unabhängig vom Wert. Voraussetzung:
- Erblasser hat die Immobilie selbst bewohnt
- Erbe nutzt sie danach selbst als Hauptwohnsitz
- Mindestens 200 m² Wohnfläche gilt nur für Kinder
Strategien zur Steueroptimierung
- Schenkung zu Lebzeiten: Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Bei rechtzeitiger Schenkung mehrfach ausschöpfbar
- Kettenschenkung: Immobilie zunächst an Ehepartner, dann weiter an Kinder – mehrere Freibeträge nutzen
- Nießbrauchvorbehalt: Immobilie schenken, aber Nutzungsrecht behalten – reduziert Schenkungswert steuerlich
- GmbH-Anteilsübertragung: Immobilien-GmbH-Anteile können oft günstiger übertragen werden als Direkteigentum
Checkliste: Immobilien-Übergabe vorbereiten
- Testament oder Erbvertrag aktuell?
- Immobilienwert vom Finanzamt ermitteln lassen (vorab möglich)
- Freibeträge ausgenutzt? Schenkung statt Vererbung prüfen
- Steuerberater und Notar einbinden
- Teilungsversteigerung bei mehreren Erben vermeiden (Erbengemeinschaft regeln)
Fazit
Mit rechtzeitiger Planung lässt sich bei der Immobilienübergabe viel Erbschaftsteuer sparen. Die wichtigsten Hebel: Freibeträge alle 10 Jahre nutzen, Selbstnutzungsregel kennen, Nießbrauch prüfen. Für die Bewertung deiner Immobilie: Bruttorendite-Rechner und Nettorendite-Rechner.
Erbschaft planvoll gestalten: Strategie für Vermieter
Wer Immobilien besitzt, sollte die Erbschaft nicht dem Zufall überlassen. Die Strategie beginnt Jahrzehnte vor dem Erbfall. Schenkung zu Lebzeiten ist steuerlich oft klüger als Vererbung im Todesfall – weil alle 10 Jahre erneut Freibeträge genutzt werden können. Wer mit 55 anfängt, kann zweimal Freibeträge nutzen und erhebliche Erbschaftssteuer sparen. Wichtig ist auch die Planung der Eigentümerstruktur: Eine GmbH oder GmbH & Co. KG kann steuerlich vorteilhaft sein, wenn das Portfolio groß genug ist. Das Steuerrecht ändert sich regelmäßig – deshalb ist ein Steuerberater mit Erbschaftsschwerpunkt unerlässlich. Steueroptimierung | Steuern für Anfänger.
Weitere Steuer-Themen: AfA-Abschreibung | Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
