Immobilien Rendite Schnell Check
Blitz-Rendite-Check: KPF, Rendite & Cashflow
Nettorendite & Cashflow sind Schätzwerte (18% Kostenpauschale, 3,5% Zins, 2% Tilgung). Für genaue Zahlen: Nettorendite-Rechner & Cashflow-Rechner.
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Mehr Rechner findest du auf immobilienguru.one
Nettomietrendite: Vorab-Check für die erste Immobilie als Kapitalanlage
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Was der Blitz-Rendite-Check prüft
Der Blitz-Rendite-Check gibt dir in unter 2 Minuten eine erste Einschätzung, ob ein Objekt als Kapitalanlage interessant ist. Er berechnet Bruttorendite, Kaufpreisfaktor und eine grobe Cashflow-Schätzung anhand weniger Eingaben.
Ergebnisse richtig interpretieren
- Bruttorendite über 5 %: Interessant für weitere Prüfung
- Kaufpreisfaktor unter 25: Marktüblich oder günstiger
- Monatlicher Cashflow positiv: Erste Hürde genommen
Der Blitz-Check ist kein Ersatz für eine gründliche Analyse. Er filtert schnell uninteressante Objekte heraus, damit du Zeit für die vielversprechenden hast.
Nächste Schritte nach dem Check
- Objekte mit guten Werten → Nettorendite-Rechner nutzen (genauer)
- Finanzierung durchrechnen: Cashflow-Rechner
- Standort und Mietmarkt analysieren
- Besichtigung und Due Diligence
So verwendest du den Blitz-Rendite-Check richtig
Der Blitz-Rendite-Check ist dein erster Filter vor jeder Besichtigung. Bevor du Zeit in Besichtigungen, Finanzierungsgespräche und Due Diligence investierst, solltest du wissen: Lohnt sich dieses Objekt grundsätzlich für meine Renditeziele? Der Check beantwortet diese Frage in Sekunden.
Die Eingaben sind einfach: Kaufpreis, geschätzte Jahreskaltmiete (oder aktuelle Miete bei Bestandsobjekten) und die Kaufnebenkosten in deinem Bundesland. Aus diesen drei Werten berechnet der Check die Bruttorendite und den Kaufpreisfaktor – zwei der wichtigsten Schnellkennzahlen für Kapitalanleger.
Was bedeuten die Ergebnisse? Eine Bruttorendite über 5 Prozent signalisiert einen günstigen Einstiegspreis – gut für renditeorientierte Investoren. 3 bis 5 Prozent ist der typische Bereich für Standardlagen in guten Städten. Unter 3 Prozent kauft man primär Wertstabilität und Kapitalerhalt, nicht laufende Rendite.
Nach dem Blitz-Check folgt die Tiefenanalyse: Nettorendite nach Kosten berechnen, Cashflow nach Finanzierung prüfen, Standortanalyse durchführen, Due Diligence des Objekts. Der Blitz-Check ersetzt nichts davon – er zeigt nur, ob es sich lohnt weiterzumachen. Weiter mit: Bruttorendite | Nettorendite | Cashflow.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Rechenbeispiel: Blitz-Check in 2 Minuten
| Kennzahl | Formel | Beispiel | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Preis ÷ Jahreskaltmiete | 200.000 ÷ 9.600 = 20,8 | attraktiv (<22) |
| Bruttorendite | (Jahreskaltmiete ÷ Preis) × 100 | (9.600 ÷ 200.000) × 100 = 4,8 % | gut (>4 %) |
| Monatl. Kreditrate | Kredit × (Zins+Tilgung) ÷ 12 | 160.000 × 5,7 % ÷ 12 = 760 € | machbar |
| Cashflow | Miete − Rate − Verwaltung | 800 − 760 − 80 = −40 € | neutral/negativ |
90-Sekunden-Regel: Wenn KPF > 25 oder Bruttorendite < 4 % — nur kaufen mit starker Wertsteigerungserwartung. Unter diesen Schwellen: sofort weiterrechnen.
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
