Die Anlage V ist das Herzstück der Steuererklärung für Vermieter. Sie erfasst alle Einnahmen und Ausgaben aus Vermietung und Verpachtung. Wer sie richtig ausfüllt, spart erheblich Steuern.
Aufbau der Anlage V
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Die Anlage V ist zweiseitig und fragt ab:
- Zeile 1–5: Objektadresse und Art der Nutzung
- Zeile 7–21: Einnahmen (Miete, Nebenkosten, sonstige)
- Zeile 33–52: Werbungskosten (AfA, Zinsen, Reparaturen etc.)
- Zeile 61: Ergebnis: Überschuss oder Verlust
Was als Einnahmen einzutragen ist
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
- Kaltmiete (Ist-Miete, nicht Soll-Miete)
- Nebenkostenvorauszahlungen oder -pauschalen
- Zuschüsse (z.B. Mietausfallversicherungsleistungen)
- Nicht: Durchlaufende Positionen (Betriebskosten werden als Ausgaben gegen gebucht)
Wichtige Werbungskosten-Positionen
| Position | Anlage-V-Zeile (ca.) |
|---|---|
| AfA (Abschreibung) | Zeile 33 |
| Schuldzinsen (Kreditzinsen) | Zeile 35 |
| Erhaltungsaufwand | Zeile 40–44 |
| Grundsteuer | Zeile 47 |
| Hausverwaltung | Zeile 49 |
| Fahrtkosten | Zeile 46 |
| Versicherungen | Zeile 48 |
AfA korrekt berechnen
Achtung: AfA wird auf den Gebäudeanteil (nicht Grundstücksanteil) berechnet:
- Gebäudeanteil ca. 60–80 % des Kaufpreises (je nach Grundstückswert)
- Abschreibungssatz: 2 % (Baujahr nach 1924), 2,5 % (Baujahr vor 1925)
- Neubau ab 2023: 3 % (neue Regelung)
Mehr: AfA einfach erklärt
Häufige Fehler in der Anlage V
- Tilgung als Werbungskosten eintragen (NICHT absetzbar!)
- Instandhaltungsrücklage als Werbungskosten (erst bei Verwendung!)
- Privatanteil vergessen (z.B. bei teilweiser Eigennutzung)
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten falsch einordnen
Tipp
Ab 2 Objekten lohnt sich ein Steuerberater. Die Kosten sind absetzbar und der Vorteil übersteigt die Kosten fast immer. Für eine erste Kalkulation: Nettorendite-Rechner und Werbungskosten-Übersicht.
Steuererklärung als Vermieter: Anlage V richtig ausfüllen
Die wichtigste Anlage für Vermieter in der Einkommensteuererklärung ist die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung). Hier trägst du Mieteinnahmen und alle abzugsfähigen Kosten ein. Das Ergebnis (positiver Überschuss oder Verlust) fließt in dein zu versteuerndes Einkommen ein.
In der Anlage V trägst du auf der Einnahmenseite ein: Kaltmiete, umgelegte Betriebskosten die du vereinnahmt hast, Garagenmiete, Miete für Stellplätze. Auf der Ausgabenseite: Schuldzinsen (nicht Tilgung!), Abschreibung (AfA), Verwaltungskosten, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Werbungskosten.
Der häufigste Fehler: Die Tilgung als Werbungskosten abziehen zu wollen. Das geht nicht – nur Schuldzinsen sind abzugsfähig. Wer das verwechselt, setzt sich dem Vorwurf steuerhinterziehungsähnlichen Verhaltens aus und riskiert Nachzahlungen plus Zinsen.
Ein guter Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt ist für Vermieter ab dem zweiten Objekt meist rentabel. Er kostet 300 bis 800 Euro pro Jahr und holt durch Optimierung oft mehr heraus. Mehr: Steueroptimierung für Vermieter | AfA-Abschreibung erklärt.
Weitere Steuer-Themen: Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
