Das Mehrfamilienhaus (MFH) gilt als Königsdisziplin der privaten Immobilienkapitalanlage. Mehr Einheiten bedeuten mehr Mieteinnahmen, breitere Risikoverteilung und potenziell bessere Renditen. Gleichzeitig steigen Aufwand, Kapitalbedarf und Komplexität.
Ausführliche Tipps und Checkliste zum Mehrfamilienhaus kaufen — von der Preisbewertung bis zur Verwaltung — findet sich bei Immobilien Erfahrung.
Was ist ein Mehrfamilienhaus?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Ein Mehrfamilienhaus ist eine Immobilie mit mindestens drei Wohneinheiten, die dauerhaft zum Wohnen vermietet werden. Es kann ein kleines Dreifamilienhaus in der Vorstadt sein oder ein städtisches Miethaus mit 20 Wohnungen. Steuerlich wird ein MFH als Einheit behandelt — alle Wohneinheiten gehören einem Eigentümer (oder einer Eigentümergemeinschaft).
Rendite-Rechnung beim Mehrfamilienhaus
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
| Kennzahl | Beispielwerte |
|---|---|
| Kaufpreis | 800.000 € |
| Jahreskaltmiete (alle Einheiten) | 48.000 € |
| Bruttomietrendite | 6,0 % |
| Nebenkosten (Verwaltung, Instandhaltung) | -7.200 € / Jahr |
| Nettorendite (vor Steuern) | ca. 5,1 % |
| Kaufnebenkosten (ca. 12 %) | 96.000 € |
| Eigenkapital (25 %) | 200.000 € + 96.000 € |
Vorteile gegenüber Einzelwohnung
- Klumpenrisiko minimiert: Leerstand einer Einheit trifft nicht das gesamte Investment
- Skalen-Effekte: Verwaltung, Versicherung, Hausverwaltung pro Einheit günstiger
- Aufteilung möglich: Einzelne Wohnungen können später als Eigentumswohnungen verkauft werden (Wertsteigerungsstrategie)
- Finanzierung: Banken vergeben Kredite für MFH oft zu guten Konditionen (Cashflow-Sicherheit)
Herausforderungen
- Hoher Kapitalbedarf: Eigenkapital von 200.000 € aufwärts realistisch
- Verwaltungsaufwand: Mehrere Mieter = mehrere Problemquellen
- Instandhaltungsrücklage: Für jede Einheit nötig (mindestens 10 €/m² pro Jahr)
- Teilung in WEG: Wenn du aufteilst, entstehen Eigentümerversammlungen und WEG-Verwaltung
Finanzierung eines Mehrfamilienhauses
Banken finanzieren MFH in der Regel zu 70–80 % des Kaufpreises — manchmal weniger. Entscheidend ist die nachgewiesene Miete: Gibt es Mietverträge, ist die Finanzierung einfacher. Bei Leerstand oder niedrigen Mieten werden Banken vorsichtiger. Eine solide Eigenkapitalbasis und ein erfahrener Finanzberater sind wichtig.
Fazit: Wann lohnt sich ein MFH?
Das Mehrfamilienhaus lohnt sich für Investoren, die bereits Erfahrung mit Einzelwohnungen haben, ausreichend Eigenkapital mitbringen und bereit sind, professionell zu verwalten. Als Einsteigerobjekt ist es meist zu komplex. Wer mit einer Wohnung anfängt und sich hocharbeitet, ist besser aufgestellt. Mehr Strategien auf kapitalanlagerechner24.de und unter Renditeberechnung Schritt für Schritt.
Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, sollte von Anfang an professionell aufgestellt sein. Das bedeutet: Hausverwaltung beauftragen oder selbst professionalisieren, Instandhaltungsrücklagen pro Einheit anlegen, und die Mieten regelmaessig am Markt messen. Ein gut gefuehrtes MFH kann über Jahrzehnte stabile Cashflows liefern und ist gleichzeitig ein Wertspeicher mit Inflationsschutz. Wichtig: Beim Kauf immer einen Bausachverstaendigen hinzuziehen, denn versteckte Maengel in einem Mehrfamilienhaus können sehr teuer werden.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
