Als Vermieter kannst du eine Vielzahl von Kosten als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen. Viele Vermieter verschenken hier bares Geld. Dieser Ratgeber zeigt dir, was du alles geltend machen kannst.
Die häufigsten Irrtümer im Mietrecht — von der Kaution bis zur Kündigung — listet Immobilien Erfahrung mit Handlungsempfehlungen auf.
Was sind Werbungskosten bei Vermietung?
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Werbungskosten (§ 9 EStG) sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietungstätigkeit entstehen. Sie werden von den Mieteinnahmen abgezogen – nur der verbleibende Überschuss wird versteuert. Je mehr Werbungskosten, desto weniger Steuer.
Vollständige Liste: Alle absetzbaren Kosten
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Finanzierungskosten
- Schuldzinsen auf das Immobiliendarlehen (100 %, auch Disagio)
- Bereitstellungszinsen
- Vorfälligkeitsentschädigung (bei Umschuldung)
Abschreibungen
- AfA auf Gebäudeanteil (2 % oder 3 % p.a.)
- AfA auf Einbauten (z.B. Einbauküche: 10 Jahre)
- Erhöhte Abschreibung bei Denkmalschutz (§ 7i EStG)
Laufende Betriebskosten
- Grundsteuer (soweit nicht auf Mieter umgelegt)
- Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung
- Hausverwaltungsgebühren
- Kontoführungsgebühren für gesondertes Vermietungskonto
- Mietausfallversicherung
Instandhaltung und Reparaturen
- Reparaturen und Schönheitsreparaturen (sofort absetzbar)
- Modernisierungskosten (je nach Umfang sofort oder über AfA)
- Handwerkerkosten
Vermietungskosten
- Maklercourtage für Mietersuche
- Anzeigenkosten (Online-Portale)
- Mietvertragserstellung (Anwalt, Notar)
Verwaltungskosten
- Steuerberatungskosten (anteilig)
- Fachliteratur (Vermieter-Ratgeber, Steuerratgeber)
- Seminare und Fortbildungen zur Vermietung
Fahrtkosten
- Fahrten zur Immobilie (0,30 €/km für Pkw, ÖPNV-Ticket)
- Fahrten zu Behörden, Notaren im Zusammenhang mit der Immobilie
Sonstige Kosten
- Gerichtskosten bei Mietstreitigkeiten
- Räumungskosten nach Mieterinsolvenz
- Leerstandskosten (auch während Leerstand absetzbar!)
- Porto, Telefon- und Internetkosten (anteilig)
Was ist NICHT absetzbar?
- Tilgungsanteile des Darlehens (das ist Vermögensaufbau, kein Aufwand)
- Kaufnebenkosten (fließen in die Anschaffungskosten, erhöhen AfA-Basis)
- Kosten für selbst genutzten Teil (bei gemischter Nutzung)
Praxistipps
- Alle Belege aufbewahren: Rechnungen, Quittungen, Kontoauszüge
- Fahrten-Logbuch führen oder Apps nutzen
- Gesondertes Girokonto für Mieteinnahmen und Kosten führen
- Steuerberater ab dem ersten Objekt – er rechnet sich fast immer
Fazit
Die vollständige Nutzung aller Werbungskosten kann die Steuerlast eines Vermieters erheblich senken. Besonders im ersten Jahr nach dem Kauf (hohe Zinsen + AfA) kann das zu einer steuerlichen Nullstellung oder sogar einem Verlust führen. Nutze diesen legalen Vorteil konsequent.
Weiterlesen: Mieteinnahmen versteuern | AfA erklärt
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
