Die Eigenbedarfskündigung ist das einzige Mittel, mit dem Vermieter einen Mieter kündigen können, ohne dass dieser etwas falsch gemacht hat. Aber das Instrument ist an strenge Voraussetzungen geknüpft — wer Fehler macht, verliert vor Gericht.
Wann ist Eigenbedarf zulässig?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Nach § 573 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt. Berechtigte Personen: der Vermieter selbst, Ehepartner/Lebenspartner, Kinder, Eltern, Geschwister, Schwiegereltern — in Ausnahmefällen auch Nichten, Neffen, Hausangestellte. Details erklärt unser Eigenbedarfskündigungs-Ratgeber.
Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
- Der Bedarf muss real und konkret sein — nicht nur theoretisch
- Die Wohnung muss für die genannte Person "vernünftig und nachvollziehbar" geeignet sein
- Kein gleichwertiger freier Ersatzwohnraum in derselben Liegenschaft vorhanden
- Kein missbräuchlicher Eigenbedarf (Vorwand für höhere Miete)
Kündigungsfristen beachten
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer:
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Form der Kündigung
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Kündigungsgrund genau benennen (welche Person braucht die Wohnung, warum, seit wann) und das genaue Datum des Mietendes nennen. Vage Formulierungen reichen nicht — Gerichte schauen genau hin. Nutze einen Fachanwalt für den ersten Entwurf. Mehr zu Paragrafen: Mietrecht-Paragrafen für Vermieter.
Widerspruch des Mieters
Der Mieter kann widersprechen — das nennt sich Härteklausel (§ 574 BGB). Härtefälle: Hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, keine Ersatzwohnung findet sich. Das Gericht wägt dann ab: Vermieterinteresse vs. Mieterinteresse. Gerichte entscheiden sehr unterschiedlich — das Risiko bleibt.
Was nach Auszug zu beachten ist
Wenn der Vermieter die Wohnung nach Eigenbedarfskündigung nicht selbst nutzt (sondern z.B. teurer weitervermietet), haftet er auf Schadensersatz — Umzugskosten, Mietdifferenz, Maklercourtage des Mieters. Das kann sehr teuer werden. Eigenbedarf muss also wirklich genutzt werden. Im Zusammenhang: Vermietete Wohnung kaufen — was beim Kauf mit Mietern gilt.
Alternativlösung: Einigung statt Kündigung
Oft ist ein Einigungsvertrag günstiger: Abfindung für freiwilligen Auszug (3-6 Monatsmieten), Umzugskostenübernahme, Übergangsfrist. Das ist schneller, günstiger und sicherer als ein Gerichtsverfahren — und für beide Seiten berechenbarer.
Weitere Mietrecht-Themen: Mietrecht Grundlagen | Kündigung alle Fälle | Eigenbedarf kündigen
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Kündigungsfristen — was gilt wann?
| Kündigungsgrund | Gesetzliche Grundlage | Frist |
|---|---|---|
| Mieter (ordentlich) | § 573c BGB | Immer 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer < 5 Jahre | § 573c BGB | 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer 5–8 Jahre | § 573c BGB | 6 Monate |
| Vermieter: Wohndauer > 8 Jahre | § 573c BGB | 9 Monate |
| Eigenbedarf | § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Wie oben, benötigt Begründung |
| Zahlungsverzug (fristlos) | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Sofort (bei 2 Monatsmieten Rückstand) |
Der BGH (Az. VIII ZR 127/17) hat klargestellt: Eine vorgäustäuschte Eigenbedarfskündigung verpflichtet den Vermieter zu Schadensersatz. Der Mieter hat Anspruch auf alle zusätzlichen Umzugs- und Wohnkosten. Eigenbedarf muss konkret und nachweisbar sein — abstrakte Pläne genügen nicht.
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
