Die Mietkaution beträgt maximal 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB). Sie muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden — wer das nicht tut, riskiert Probleme. Hier ist alles, was du wissen musst.
Korrekte Anlage der Kaution
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Mietkaution anlegen und zurückgeben: Alles was Vermieter wissen müssen" loading="lazy" style="width:100%;height:auto;border-radius:8px;">Die Kaution muss auf einem separaten, insolvenzgeschützten Konto angelegt werden — nicht auf deinem privaten Girokonto oder vermischt mit Betriebsmitteln. Zulässige Anlageformen:
- Mietkautionskonto (Sparbuch auf Namen des Mieters, verpfändet)
- Mietkautionssparbuch
- Mietkautionsdepot (Wertpapiere, falls vertraglich vereinbart)
- Bankbürgschaft des Mieters (Bürgschaftsgebühren trägt der Mieter)
Wichtig: Die Zinsen aus der Kaution gehören dem Mieter — nicht dem Vermieter. Bei Rückgabe: Kaution + angesammelte Zinsen zurückgeben.
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist — aber die Rechtsprechung hat sich auf 3-6 Monate nach Auszug eingespielt. Innerhalb dieser Zeit muss der Vermieter prüfen: Mietrückstände, Schäden über normale Abnutzung hinaus, ausstehende Nebenkostenabrechnung.
Behält der Vermieter zu lange zu viel ein, kann der Mieter klagen und Zinsen + Schadensersatz fordern.
Was darf einbehalten werden?
Zulässige Einbehalte aus der Kaution:
- Mietrückstände
- Kosten für Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Nebenkosten (wenn Abrechnung noch aussteht: Teilbetrag zurückhalten)
- Kosten für unterlassene Schönheitsreparaturen (nur wenn wirksam vereinbart)
Nicht zulässig: Einbehalten wegen normaler Abnutzung (Dübellöcher, vergilbte Tapete nach langer Mietdauer, leichte Kratzer). Mehr zur Abrechnung: Häufige Abrechnungsfehler.
Übergabeprotokoll schützt beide Seiten
Ein detailliertes Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist der beste Schutz vor Kautionsstreitigkeiten. Dokumentiere: Zustand jedes Raums, Zählerstand, alle vorhandenen Mängel, Schlüsselanzahl. Fotos mit Datum. Beide Parteien unterschreiben. Ohne Protokoll ist es dein Wort gegen das des Mieters — das verlierst du vor Gericht oft.
Sonderfall: Insolvenz des Vermieters
Weil die Kaution getrennt vom Vermögensanlegen muss, ist sie bei Insolvenz des Vermieters geschützt — der Mieter bekommt sie zurück, nicht der Insolvenzverwalter. Vermieter, die die Kaution auf dem eigenen Konto halten: Das ist rechtswidrig und kann Schadenersatzpflichten auslösen. Nutze den Cashflow-Rechner, um sicherzustellen, dass deine Liquiditätsplanung die Kaution als "nicht verfügbares Geld" berücksichtigt.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
