Denkmalschutz-Immobilien genießen in Deutschland eine Sonderstellung: Vermieter können 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre von der Steuer absetzen. Das macht sie besonders für Gutverdiener attraktiv – wenn man die Risiken kennt.
Was ist §7i EStG?
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Paragraph 7i Einkommensteuergesetz (EStG) erlaubt Vermietern von denkmalgeschützten Gebäuden, die anerkannten Sanierungskosten wie folgt abzuschreiben:
- In den ersten 8 Jahren: je 9 % der Sanierungskosten pro Jahr
- In den folgenden 4 Jahren: je 7 % der Sanierungskosten pro Jahr
- Gesamt: 100 % in 12 Jahren (8×9% + 4×7% = 100%)
Zusätzlich gilt die normale lineare AfA (§7 EStG) auf den Gebäudeanteil: 2 % p.a. (Baujahr nach 1924) oder 2,5 % p.a. (Baujahr vor 1925).
Rechenbeispiel: Steuervorteil in Zahlen
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis Altbau (Anteil Gebäude) | 100.000 € |
| Sanierungskosten (anerkannt) | 150.000 € |
| Abschreibung Jahr 1–8 (9 % von 150k) | 13.500 €/Jahr |
| Steuersatz Investor (42 %) | 42 % |
| Jährliche Steuerersparnis (Jahre 1–8) | 5.670 €/Jahr |
| Gesamtsteuerersparnis über 12 Jahre | ca. 63.000 € |
63.000 € Steuerersparnis auf 150.000 € Sanierungskosten – effektiv kostet die Sanierung den Hochverdiener nur 87.000 €.
§7h: Sanierungsgebiete
§7h gilt für Objekte in städtebaulichen Sanierungsgebieten – auch ohne formellen Denkmalschutz. Selber Abschreibungssatz (9/7 %), aber die Gemeinde muss eine Bescheinigung ausstellen. Weniger bekannt, aber ebenfalls interessant.
Risiken und Nachteile
- Hohe Kaufpreise: Denkmal-Wohnungen werden oft mit 30–50 % Aufschlag verkauft – der Steuervorteil ist oft eingepreist
- Auflagen bei Sanierung: Denkmalschutzbehörde muss zustimmen. Fenster, Fassade, Materialien oft vorgeschrieben
- Anerkennungsrisiko: Nicht alle Sanierungskosten werden anerkannt. Fehler bei der Behördenbescheinigung sind teuer
- Zustand: Altbauten können Überraschungen bei Schimmel, Statik oder Schadstoffen (Asbest) enthalten
- Verwaltungsaufwand: Höher als bei Neubauten
Für wen eignen sich Denkmal-Immobilien?
Optimal für:
- Gutverdiener mit hohem Grenzsteuersatz (42 % + SolZ)
- Anleger mit langem Anlagehorizont (mindestens 10–15 Jahre)
- Investoren, die das Objekt selbst nicht bewohnen möchten
Checkliste vor dem Kauf
- Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde liegt vor?
- Sanierungskosten bereits vertraglich fixiert?
- Unabhängiger Gutachter für Zustand beauftragt?
- Steuerberater hat §7i-Abschreibung bestätigt?
- Vermietbarkeit am Standort geprüft?
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Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
