Ulm Stadtteile für Investoren 2026
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Ulm liegt an der Baden-Württemberg/Bayern-Grenze — die Donau trennt Ulm (BW) von Neu-Ulm (BY). Die Universität Ulm hat 10.000 Studierende mit Fokus auf Naturwissenschaften und Medizin. Batteriezellen-Cluster: VARTA, BMW Batterieforschung und zahlreiche Zulieferer machen Ulm zum deutschen Batterietechnologie-Standort Nummer 2 (nach Münster). Einstein wurde in Ulm geboren.
Ulm Stadtteile für Investoren
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Weststadt: Uni-nah, WG-Investment, 3.000–6.000 Euro/m²
- Innenstadt/Münster: Premium, Tourismus, 4.000–8.000 Euro/m²
- Böfingen: Plattenbauviertel, günstigste Kaufpreise
- Wiblingen: Ruhige Familien-Wohnlage
- Söflingen: Vorstädtisch, neuere Substanz
Mietmarkt und Preise
Kaufpreise: 2.000–8.000 Euro/m². Mieten: 12–22 Euro/m². Renditen: 3–5 % brutto. BW GrESt 5 %. Batteriezellen-Fachkräfte als zahlungskräftige neue Mietergruppe. Leerstandsquote unter 2 %.
Für Tilgung: Tilgungsrechner.
Ulm: Batteriezellen-Cluster und Automobil-Industrie
Ulm ist das Zentrum des deutschen Batteriezellen-Clusters. Das Helmholtz-Institut Ulm (HIU) und das Zentrum für Sonnenenergie- und Wasserstoff-Forschung (ZSW) sind Weltklasse-Forschungseinrichtungen. Daimler (jetzt Mercedes-Benz) und Iveco produzieren in Ulm. Das schafft hochqualifizierte Fachkräfte als Mieter — Ingenieure, Wissenschaftler, Techniker mit überdurchschnittlichem Einkommen.
Universität und Hochschule: 10.000 Studierende
Die Universität Ulm hat 10.000 Studierende mit Schwerpunkten Medizin und Naturwissenschaften — eine der wenigen deutschen Universitäten, die Medizin und Technik gleichwertig hat. Das Uniklinikum Ulm ist einer der größten Arbeitgeber der Region. WG-Nachfrage ist dauerhaft stabil. WG-Zimmer kosten 400–550 Euro. Für Renditeberechnung: Rendite-Rechner.
Beste Stadtteile für Kapitalanleger
Weststadt ist das beliebteste Studenten-Viertel — Altbauten, kurze Wege zur Uni, gute ÖPNV-Anbindung. Kaufpreise: 2.800–3.800 Euro/qm. Stadtmitte (Altstadt) für Premium-Mieter mit höheren Kaufpreisen bis 4.500 Euro/qm. Böfingen und Wiblingen für günstigere Einstiegspreise bei 2.200–3.000 Euro/qm mit stabiler Handwerker- und Industriearbeiter-Mieternachfrage.
Neu-Ulm: Bayern-Option mit günstigeren Preisen
Neu-Ulm liegt direkt gegenüber auf der bayerischen Donauseite — eine Brücke trennt die Bundesländer. Neu-Ulm ist günstiger als Ulm, Bayern hat 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer (statt BW 5,0 Prozent). Gleichzeitig profitieren Neu-Ulmer Mieter von allen Ulmer Arbeitgebern. Das macht Neu-Ulm interessant für renditeorientierte Investoren. Für Cashflow: Cashflow-Rechner.
Rendite-Zahlen und Investment-Tipps
Ulm Kaufpreise: 2.800–4.500 Euro/qm. Kaltmieten: 11,00–14,00 Euro/qm. Bruttomietrendite: 3,8–5,5 Prozent. Neu-Ulm: 2.200–3.200 Euro/qm Kaufpreis, ähnliche Mieten wie Ulm — bessere Rendite. Kaufpreisfaktor: Kaufpreisfaktor-Rechner. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.
Städte in der Region: Freiburg | Heidelberg | Mannheim
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
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Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
