Immobilien kaufen Ulm: Bundeswehr, Uni und Donau-Lage
Ulm liegt strategisch günstig an der Grenze zwischen Baden-Württemberg und Bayern und hat eine einzigartige Wirtschaftsstruktur: Bundeswehr, Universität und ein wachsendes Hightech-Cluster rund um die Batterie-Forschung machen die Stadt zu einem interessanten Investmentstandort.
Ulm Kaufpreise und Mietrenditen 2026
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
| Lage | Kaufpreis/m² | Kaltmiete/m² | Bruttorendite |
|---|---|---|---|
| Innenstadt / Altstadt | 4.200–6.000 € | 13–16 € | 3–3,5 % |
| Söflingen / Böfingen | 3.200–4.500 € | 11–14 € | 3,5–4,5 % |
| Wiblingen (Uni-Nähe) | 3.000–4.200 € | 11–13 € | 4–4,5 % |
| Ulm-Neu-Ulm Grenzlage | 2.500–3.800 € | 10–13 € | 4–5 % |
Besonderheit: Neu-Ulm als günstigere Alternative
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Direkt über die Donaubrücke liegt Neu-Ulm (Bayern, 3,5 % GrESt!). Kaufpreise 10–20 % günstiger als in Ulm, gleicher Arbeitsmarkt, gleiche Infrastruktur. Für Rendite-Jäger ist Neu-Ulm attraktiver als Ulm selbst.
Warum Ulm?
- Bundeswehr: Generalkommando sowie mehrere Bundeswehreinrichtungen
- Uni Ulm: 10.000 Studierende, Fokus Medizin + Naturwissenschaften
- Batterie-Forschung: BMW, Deutsche Accumotive, Fraunhofer ISE → Zukunftsstandort
- ICE-Knotenpunkt: Stuttgart 30 Min, München 55 Min, Augsburg 35 Min
- Autobahn A8: München–Stuttgart direkt erreichbar
Für Renditeberechnung: Rendite-Rechner.
Ulm: Investorencheckliste und Fazit
Checkliste Ulm-Investment: Baden-Württemberg 5 % GrESt — einplanen. Alternative Neu-Ulm prüfen: Bayern 3,5 % GrESt, 15–20 % günstigere Kaufpreise, gleicher Arbeitsmarkt. Beste Lagen: Wiblingen (Uni-Nähe), Söflingen (gute S-Bahn-Anbindung), Statistischer Stadtbezirk Mitte. Mietpreisbremse in Ulm prüfen — BaWü hat sie flächendeckend. Batterie-Forschungsstandort im Blick behalten: BMW Accumotive in Dingolfing, Lithium-Kapazitätsausbau in der Region. Prognose: Ulm gehört langfristig zu den wachsenden Städten im Südwesten. Bevölkerungswachstum gesichert durch Uni + Bundeswehr + Industrie. Gesamtfazit: Ulm ist ein verlässlicher Mittelstadtstandort. Keine spektakuläre Rendite, aber solide Wertstabilität und kaum Leerstandsrisiko. Für Cashflow-Simulation: Cashflow-Rechner.
Ulm: Vergleich mit Ravensburg und Friedrichshafen
Für Investoren die im Südwesten suchen: Ulm versus andere mittelgroße BaWü-Städte. Ravensburg: 3.500–5.000 Euro/m², ruhiger Markt, Bodensee-Nähe. Ulm: 3.000–6.000 Euro/m², mehr Wirtschaftskraft, ICE-Knotenpunkt. Friedrichshafen: 3.200–5.500 Euro/m², Tourismuslage, ZF + MTU als Arbeitgeber. Empfehlung: Ulm ist wirtschaftlich stärker als Ravensburg und besser erschlossen als Friedrichshafen. Wer im Südwesten abseits von Stuttgart investieren will, ist in Ulm gut aufgehoben. ICE-Anbindung und Batterie-Forschungscluster machen Ulm zukunftsfähig.
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
Mehr zu dieser Stadt: Immobilien Ulm als Kapitalanlage: Donaus | Immobilien kaufen in Ulm: Stadtteile, Pr | Ulm Stadtteile Immobilien: Uni Ulm, Müns
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
