Der Immobilienkaufvertrag ist verbindlich – sobald er notariell beurkundet ist. Fehler lassen sich danach kaum noch korrigieren. Diese Checkliste hilft dir, den Vertrag richtig zu prüfen.
Was muss im Kaufvertrag stehen?
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
- Parteien: Vollständige Daten von Käufer und Verkäufer
- Kaufgegenstand: Genaue Grundbuchbezeichnung (Flurstücknummer, Grundbuchblatt)
- Kaufpreis: Betrag in Euro, Zahlungsmodalitäten
- Übergabetermin: Wann bekommst du die Schlüssel?
- Lastenfreistellung: Alle Grundpfandrechte müssen gelöscht werden
- Sachmängelgewährleistung: Was ist ausgeschlossen?
Grundbuch vor dem Kauf prüfen
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Vor Vertragsunterzeichnung muss das Grundbuch geprüft werden:
- Abteilung I: Eigentümer – stimmt er mit dem Verkäufer überein?
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte)
- Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden – diese müssen gelöscht werden
Häufige Fallen im Kleingedruckten
- "Gekauft wie gesehen": Schließt bekannte Mängel aus – aber nicht verborgene! Trotzdem: immer Gutachter
- Energieausweis fehlt: Pflicht für fast alle Immobilien – Bußgeld bei Fehlen
- Teilungserklärung fehlt (Eigentumswohnung): Regelt Rechte und Pflichten im Gemeinschaftseigentum
- Auflassungsvormerkung: Muss eingetragen werden – schützt vor Doppelverkauf
- Finanzierungsvorbehalt: Ist die Finanzierung noch nicht gesichert, Vorbehalt eintragen lassen
Checkliste vor der Notarunterschrift
- Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vorher angefordert (gesetzliche Pflicht)
- Grundbuch einsehen (beim Amtsgericht oder über Notar)
- Energieausweis vorhanden und aktuell?
- Teilungserklärung und WEG-Protokolle gelesen?
- Altlasten-Auskunft eingeholt?
- Baugenehmigungen für An- oder Umbauten vorhanden?
- Finanzierung verbindlich zugesagt?
- Maklervertrag: Wer zahlt wie viel?
Rolle des Notars
Der Notar ist neutral – er vertritt nicht Käufer oder Verkäufer, sondern sichert die rechtliche Korrektheit. Alle deine Fragen beantwortet er vor der Unterschrift. Nutze das!
Kosten im Blick behalten
Plane alle Nebenkosten ein: Kaufnebenkosten-Überblick, Grunderwerbsteuer-Vergleich und Nettorendite-Rechner.
Kaufvertrag: Was vor der Unterschrift zu prüfen ist
Der Immobilienkaufvertrag wird durch einen Notar beurkundet – aber das bedeutet nicht, dass der Inhalt automatisch in deinem Interesse ist. Vor der Beurkundung solltest du den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen lang geprüft haben. Wichtige Punkte: Welche Mängel sind explizit vereinbart oder ausgeschlossen? Wie ist das Übergabedatum festgelegt? Was passiert bei Rücktritt? Sind alle Inventarteile klar aufgelistet? Gibt es eine Erschließungs- oder Sanierungspflicht? Bei Bestandsobjekten: Ist der aktuelle Mietvertrag beigefügt und vertraglich übergeben? Ein Anwalt für Immobilienrecht für den Kaufvertragscheck kostet 300 bis 500 Euro und kann teure Überraschungen vermeiden. Due-Diligence-Checkliste.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.