Grunderwerbsteuer 2026: Alle Bundesländer im Vergleich
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine der wichtigsten Kostenpositionen beim Immobilienkauf. Sie variiert stark zwischen den Bundesländern — von 3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in sechs Bundesländern. Dieser Überblick zeigt alle aktuellen Sätze und was das konkret bedeutet.
Grunderwerbsteuer: Vollständige Tabelle 2026
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 300.000 € | Bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € | 22.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Mecklenburg-Vorp. | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| NRW | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten-Rechner.
Grunderwerbsteuer: Was man optimieren kann und warum sie variiert
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Warum unterscheiden sich die GrESt-Sätze so stark? Seit 2006 dürfen Bundesländer den GrESt-Satz selbst festlegen. Bayern und Sachsen haben ihn nie erhöht (3,5 % seit jeher). NRW, Thüringen, SH, Saarland, Brandenburg haben maximal erhöht (6,5 %) um Haushaltsdefizite zu finanzieren. Das bedeutet: Gleiche Immobilie kostet in Bayern 10.500 Euro GrESt bei 300.000 Euro Kaufpreis. Gleiche Immobilie kostet in NRW 19.500 Euro GrESt bei 300.000 Euro Kaufpreis. Unterschied: 9.000 Euro — das ist reines Steuerpolitik-Ergebnis. Strategien zur GrESt-Minimierung: Käufer und Verkäufer trennen Preis für Inventar ab: Küche, Keller-Inventar kann separat fakturiert werden und unterliegt nicht der GrESt. Vorsicht: Müssen fair und marktüblich bewertet werden. Kaufpreis in zwei Teile trennen: Kaufpreis für Gebäude + separater Kaufpreis für Grundstück. Meist nicht möglich bei Gesamtpaket-Kauf. GrESt bei Share Deals: Wer über 90 % Anteil an einer GmbH kauft die eine Immobilie besitzt, kann GrESt vermeiden. Nur für Großinvestoren praktikabel. Für private Käufer: GrESt akzeptieren und in Finanzplanung einkalkulieren. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Grunderwerbsteuer: Entlastungen und Reformpläne
Aktuelle Reformdiskussionen zur GrESt: Freibetrag für Erstkäufer: Seit Jahren diskutiert aber nicht umgesetzt. Idee: Beim ersten Wohnungskauf für Eigennutzung bis 500.000 Euro GrESt-befreit. Würde Eigentumsquote in Deutschland erhöhen (aktuell nur 42 %, EU-Schlusslicht). GrESt-Senkung allgemein: Bayern will bei 3,5 % bleiben. NRW und andere Hochsteuer-Länder haben keine Senkungspläne. Bundesweite Vereinheitlichung: Wird diskutiert aber Föderalismus macht es schwierig. Praktische Tipps zur GrESt-Planung: GrESt ist immer zusätzlich zum Kaufpreis — in der Finanzierungsplanung als Eigenkapital einplanen. Banken finanzieren GrESt meist nicht mit. Inventar-Absetzung: Küche, Keller, Garten-Inventar separat bewerten und im Kaufvertrag absetzen. Reduziert GrESt-Basis legal. Timing-Überlegung: GrESt wird nach Beurkundung fällig (meist innerhalb 4 Wochen). Muss vor der Grundbuch-Eintragung bezahlt sein. Liquiditätsplanung wichtig. Fazit: GrESt ist ein bedeutender Kostenpunkt — besonders in Hochsteuer-Bundesländern. Bayern-Vorteil ist real und muss in bundesweiten Investment-Vergleichen berücksichtigt werden. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Weitere Steuer-Themen: AfA-Abschreibung | Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Grunderwerbsteuer: Alle 16 Bundesländer im Vergleich
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € |
| Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorp., Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin, Hessen, Saarland | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 19.500 € |
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): Die Steuer entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags (§ 1 GrEStG) und ist innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid fällig. Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne die erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.