Wer eine Immobilie kauft, zahlt nicht nur den Kaufpreis. Kaufnebenkosten von 8–15 % kommen dazu – und müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden, da Banken diese selten mitfinanzieren. Dieser Überblick zeigt alle Kostenpositionen.
Alle Kaufnebenkosten im Überblick
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
| Kostenposition | Höhe | Bei 300.000 € | Pflicht? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | 10.500–19.500 € | Ja |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % | 3.000–4.500 € | Ja |
| Grundbucheintragung | ca. 0,5 % | 1.500 € | Ja |
| Maklerprovision | 0–7,14 % (oft geteilt) | 0–21.420 € | Nein (wenn kein Makler) |
| Gutachter / Sachverständiger | 500–2.000 € | 500–2.000 € | Empfohlen |
| Gebäudeversicherung (erste Rate) | ca. 300–800 €/Jahr | – | Ja (nach Kauf) |
| Gesamt (ohne Makler) | ca. 5–8 % | 15.000–24.000 € | |
| Gesamt (mit Makler) | ca. 9–15 % | 27.000–45.000 € |
Notarkosten im Detail
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Seine Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind bundesweit einheitlich – du kannst nicht verhandeln. Typische Notarleistungen beim Immobilienkauf:
- Kaufvertragsbeurkundung
- Grundschuldbestellung (für die Bank)
- Treuhandabwicklung und Eintragung im Grundbuch
Maklercourtage seit 2020
Seit dem 23.12.2020 gilt bei privaten Wohnimmobilien: Wer den Makler beauftragt (meistens der Verkäufer), zahlt mindestens die Hälfte. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage meist 50:50.
- Typische Gesamtprovision: 5,95–7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.)
- Anteil Käufer: 2,975–3,57 %
- Bei 300.000 €: ca. 8.925–10.710 € für den Käufer
Tipp: Direktkäufe vom Eigentümer (Privatverkauf) sparen die Maklercourtage komplett.
So sparst du bei den Nebenkosten
- Inventar separat ausweisen: Einbauten, Küche, Keller-Einrichtung – senkt die Grunderwerbsteuer-Basis (Details beim Steuerberater)
- Bundesland wählen: Bayern/Sachsen (3,5 %) vs. NRW/Thüringen (6,5 %) – macht bei 300.000 € bis zu 9.000 € Unterschied
- Ohne Makler kaufen: Direktkontakt mit Eigentümern über Online-Portale oder lokale Netzwerke
- Mehrere Notarangebote einholen: Gebühren sind zwar geregelt, aber Dienstleistungsumfang unterscheidet sich
Fazit
Plane immer mindestens 10 % des Kaufpreises als Nebenkosten-Puffer ein – in Hochpreislagen mit Makler bis zu 15 %. Diese Kosten musst du aus dem Eigenkapital bezahlen. Unser Nettorendite-Rechner berücksichtigt diese Kosten bereits in der Kalkulation.
Weiterlesen: Grunderwerbsteuer alle Bundesländer | Eigenkapital: Wie viel braucht man?
Kaufnebenkosten senken: Was wirklich geht
Es gibt tatsächlich legale Wege, Kaufnebenkosten zu senken. Der Bekannteste: Inventar vom Kaufpreis trennen. Küche, Einbauschrank und andere bewegliche Güter können auf einem separaten Kaufvertrag ausgewiesen werden. Auf diesen Betrag fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: Der Wert muss realistisch sein (Marktwert), sonst erkennt das Finanzamt es nicht an. Typisch: 5.000 bis 15.000 Euro Inventarwert bei einer ausgestatteten Wohnung. Das spart je nach Bundesland 175 bis 975 Euro Grunderwerbsteuer. Nicht dramatisch, aber kostenfrei. Dazu: Direktkauf ohne Makler spart die Käufer-Maklerprovision (3,57 Prozent inkl. MwSt.) – bei 300.000 Euro rund 10.710 Euro. Rendite | Blitz-Check.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
