Ulm ist eine mittelgroße Stadt an der Donau, Grenzort zwischen Baden-Württemberg und Bayern. Bekannt durch das Ulmer Münster, hat die Stadt wirtschaftlich deutlich mehr zu bieten als ihr Ruf — und das macht sie für Immobilieninvestoren interessant.
Wirtschaft und Bevölkerung
- Metropolen (A-Lage) Nettomietrendite Ø: 2,0–3,5 % (Stand: April 2026)
- B-Städte Rendite Ø: 3,5–5,5 % (Stand: April 2026)
- C-Lagen Rendite Ø: 5,0–9,0 % (Leerstandsrisiko!) (Stand: April 2026)
- Bevölkerungswachstum DE: +0,3 % p.a. (Zuwanderung) (Stand: April 2026)
- Wohnungsneubau 2024: nur ca. 250.000 (Ziel: 400.000) (Stand: April 2026)
Ulm ist ein wichtiger Hightech-Standort: Unternehmen wie Daimler/Mercedes-Benz, ZF Friedrichshafen, Liebherr und zahlreiche mittelständische Firmen im Bereich Medizintechnik und Rüstung sitzen hier. Die Universität Ulm hat rund 10.000 Studierende. Zusammen mit der guten Autobahnanbindung (A7, A8) macht das Ulm attraktiv für Berufspendler.
| Kennzahl | Ulm 2025 |
|---|---|
| Einwohner | ~127.000 |
| Kaufpreise Wohnung (Ø) | 3.200–4.800 €/m² |
| Mietpreise (Ø kalt) | 11,00–14,50 €/m² |
| Bruttomietrendite (Ø) | 3,8–4,8 % |
| Leerstandsquote | ~1,3 % |
Beste Stadtteile für Investoren
Kaufen Sie nicht nur nach Rendite, sondern nach Zukunftsfähigkeit der Stadt: Ist die Wirtschaft diversifiziert? Gibt es Hochschulen? Wie ist die Bevölkerungsprognose bis 2035? Eine 8-%-Rendite in einer schrumpfenden Industriestadt kann trotzdem ein schlechtes Investment sein, wenn der Leerstand in 10 Jahren bei 20 % liegt.
Innenstadt und Weststadt: Hochpreisig, aber kaum Leerstand. Söflingen und Wiblingen: Moderate Preise, familienfreundlich, gute Substanz. Neu-Ulm (Bayern): Günstigere Kaufpreise direkt nebenan, gleiche Nachfrage — interessante Option.
Besonderheit: Neu-Ulm als Alternative
Die Zwillingsstadt Neu-Ulm auf bayerischer Seite bietet manchmal günstigere Kaufpreise bei ähnlicher Infrastruktur. Manche Investoren kaufen bewusst in Neu-Ulm, um von günstigeren Preisen zu profitieren und trotzdem vom Ulmer Wirtschaftsraum zu profitieren.
Wachstumsfaktoren
Ulm hat sich in den letzten Jahren zu einem Tech-Hub entwickelt — mit Startups und Forschungsinstituten. Das "Science Park" Areal zieht Unternehmen und Fachkräfte an. Diese Entwicklung dürfte die Mietnachfrage in den kommenden Jahren weiter stabilisieren und könnte zu weiteren Preissteigerungen führen.
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Ulm: Langfristiger Ausblick für Investoren
Ulm hat in den vergangenen Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung genommen. Die Stadt gilt in der Regionalpolitik als Innovationsstandort und zieht Technologieunternehmen an. Die Kombination aus etablierter Industrie, wachsender Hochschullandschaft und vergleichsweise moderaten Kaufpreisen macht Ulm zu einem attraktiven mittelgroessen Investitionsstandort. Besonders interessant: Die Kaufpreise sind noch nicht auf dem Niveau von Stuttgart oder Muenchen angekommen, obwohl die wirtschaftliche Staerke der Region vergleichbar ist. Investoren, die jetzt einsteigen, koennten von Aufholpotenzial bei den Kaufpreisen profitieren. Die stabile Nachfrage sorgt darueber hinaus dafür, dass Leerstanrd kein Problem darstellt.
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Standortanalyse: So bewertest du eine Stadt als Kapitalanlage
- Schritt 1: Bevölkerungsprognose 2035 prüfen: wächst, stagniert oder schrumpft die Stadt?
- Schritt 2: Wirtschaftsstruktur analysieren: Ist die Stadt von einem Arbeitgeber abhängig?
- Schritt 3: Leerstandsquote recherchieren: < 3 % = Nachfragemarkt, > 5 % = Vorsicht
- Schritt 4: Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre: steigen Mieten über Inflation?
- Schritt 5: Infrastruktur prüfen: ÖPNV, Schulen, Einkauf — das ist was Mieter wollen
Rendite-Vergleich Städtekategorien 2026
| Städtekategorie | Kaufpreis Ø €/m² | Nettomietrendite Ø | Leerstandsrisiko |
|---|---|---|---|
| A-Städte (Mü, Hh, Ffm) | 7.000–12.000 € | 1,8–3,0 % | sehr gering |
| B-Städte (Nürnberg, Leipzig) | 2.500–5.500 € | 3,5–5,5 % | gering |
| C-Städte (Kleinstädte) | 1.000–3.000 € | 5,0–9,0 % | mittel–hoch |
| D-Lagen (schrumpfende Städte) | 300–1.500 € | 8,0–15,0 % | hoch |
Die Hierarchie der deutschen Immobilienmärkte ist in Bewegung. Während Metropolen teuer bleiben, profitieren B-Städte von einem strukturellen Bedeutungsgewinn: Remote-Work-Migration, Hochschulausbau und Infrastrukturinvestitionen stärken Hannover, Nürnberg, Leipzig und Dresden. 2026 gilt: B-Städte mit Bevölkerungsplus und diversifizierter Wirtschaft sind die attraktivsten Kapitalanlage-Standorte. C-Lagen (schrumpfende Städte) nur für erfahrene Investoren mit Leerstandstoleranz.
