Deutschland hat keinen einheitlichen Immobilienmarkt. Die Renditen variieren zwischen 1,5 % in München und über 6 % in ostdeutschen Mittelstädten. Dieser Städtevergleich gibt dir einen realistischen Überblick.
20 Städte im Rendite-Vergleich 2026
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
| Stadt | Kaufpreis/m² | Miete/m² | Brutto-Rendite | GrESt | Typ |
|---|---|---|---|---|---|
| München | 9.000 € | 19 € | 2,5 % | 3,5 % | Wertsteigerung |
| Frankfurt | 6.500 € | 16 € | 2,9 % | 6,0 % | Wertsteigerung |
| Hamburg | 5.500 € | 15 € | 3,3 % | 4,5 % | Gemischt |
| Stuttgart | 5.500 € | 14 € | 3,1 % | 5,0 % | Wertsteigerung |
| Berlin | 5.000 € | 13 € | 3,1 % | 6,0 % | Gemischt |
| Düsseldorf | 4.500 € | 13 € | 3,5 % | 6,5 % | Gemischt |
| Köln | 4.500 € | 13 € | 3,5 % | 6,5 % | Gemischt |
| Nürnberg | 4.000 € | 12 € | 3,6 % | 3,5 % | Gemischt |
| Hannover | 3.500 € | 11 € | 3,8 % | 5,0 % | Cashflow |
| Leipzig | 3.200 € | 11 € | 4,1 % | 3,5 % | Cashflow |
| Dresden | 3.000 € | 10 € | 4,0 % | 3,5 % | Cashflow |
| Bremen | 3.000 € | 10 € | 4,0 % | 5,0 % | Cashflow |
| Dortmund | 2.800 € | 10 € | 4,3 % | 6,5 % | Cashflow |
| Essen | 2.500 € | 9 € | 4,3 % | 6,5 % | Cashflow |
| Magdeburg | 2.000 € | 8 € | 4,8 % | 5,0 % | Cashflow |
| Halle (Saale) | 1.800 € | 7,5 € | 5,0 % | 5,0 % | Hohe Rendite |
| Erfurt | 2.200 € | 9 € | 4,9 % | 6,5 % | Cashflow |
| Chemnitz | 1.200 € | 6 € | 6,0 % | 3,5 % | Hohe Rendite, höheres Risiko |
| Rostock | 2.500 € | 9 € | 4,3 % | 6,0 % | Cashflow |
| Wiesbaden | 4.000 € | 13 € | 3,9 % | 6,0 % | Gemischt |
Cashflow-Städte vs. Wertsteigerungs-Städte
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Cashflow-Städte (Leipzig, Dresden, Hannover, Dortmund): Höhere Mietrenditen, einfacher positiver Cashflow möglich, weniger Wertsteigerungsgarantie, aber stabiler Markt.
Wertsteigerungs-Städte (München, Frankfurt, Hamburg): Niedrige Renditen, negativer Cashflow, dafür historisch starke Preissteigerungen und sehr geringe Leerstandsquoten.
Empfehlung je nach Anlegerprofil
- Einsteiger mit wenig EK: Chemnitz, Magdeburg, Halle – hohe Renditen, niedrige Einstiegspreise
- Einsteiger, Cashflow-Fokus: Leipzig, Dresden, Hannover – Wachstum + solide Rendite
- Erfahrene, Vermögensaufbau: Hamburg, Berlin, Frankfurt – Stabilität und Diversifikation
- Maximale Sicherheit: München – teuer, aber unverlierbar
Fazit
Die beste Rendite gibt es nicht in A-Städten, sondern in wachsenden B- und C-Städten. Wer strukturiert recherchiert und die Zahlen kennt, findet auch 2026 attraktive Investments. Nutze unseren Nettorendite-Rechner für dein Wunschobjekt.
Weiterlesen: Kapitalanlage Leipzig | Kapitalanlage Berlin | Bruttorendite Rechner
Wo die besten Mietrenditen 2025 winken
Der Städtevergleich der Mietrenditen zeigt ein klares Muster: Je teurer die Stadt, desto niedriger die Mietrendite – weil Kaufpreise stärker gestiegen sind als Mieten. München, Frankfurt und Hamburg bieten heute Bruttorenditen von 2 bis 3,5 Prozent. Mittelstädte wie Bielefeld, Magdeburg, Chemnitz oder Erfurt bieten 5 bis 7 Prozent bei deutlich günstigeren Kaufpreisen. Das beste Risiko-Rendite-Profil findet sich oft in B-Lagen größerer Städte: Hamburger Randlagen, Kölner Außenbezirke, Münchener Stadtrand. Hier kombiniert man das wirtschaftliche Fundament einer Metropole mit Kaufpreisen, die noch vertretbare Renditen erlauben. Nutze: Bruttorendite | Kaufpreisfaktor.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Rechenbeispiel: Mietrendite nach Stadttyp — 3 Szenarien
| Stadt | Kaufpreis ETW (60 m²) | Monatsmiete | Bruttorendite | Nettorendite Ø |
|---|---|---|---|---|
| München (A-Lage) | 540.000 € | 1.380 € | 3,07 % | 1,8–2,5 % |
| Nürnberg (B-Lage) | 240.000 € | 840 € | 4,20 % | 3,0–4,0 % |
| Leipzig (B-Lage wachsend) | 180.000 € | 720 € | 4,80 % | 3,5–5,0 % |
| Halle/Saale (C-Lage) | 90.000 € | 540 € | 7,20 % | 5,5–7,5 % |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
