Als Vermieter bist du steuerpflichtig – aber auch abzugsberechtigt. Wer die Spielregeln kennt, zahlt erheblich weniger. Dieser Leitfaden erklärt alle wichtigen Steuerfragen für Immobilieninvestoren.
1. Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Mieteinnahmen werden als "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (§ 21 EStG) der Einkommensteuer unterworfen. Steuersatz: Dein persönlicher Einkommensteuersatz (14–42 %).
Wichtig: Nicht die Bruttomiete, sondern der Überschuss (Einnahmen minus Werbungskosten) wird besteuert.
2. Absetzbare Werbungskosten (Auswahl)
- Kreditzinsen (nicht Tilgung!)
- Grundsteuer
- Hausverwaltungskosten
- Instandhaltung und Reparaturen
- AfA (Abschreibung: 2 % oder 2,5 % des Gebäudeanteils)
- Fahrtkosten zum Objekt (0,30 €/km)
- Maklergebühren (bei Neuvermietung)
- Steuerberaterkosten (Anteil für Mieteinnahmen)
Vollständige Liste: Werbungskosten für Vermieter
3. Umsatzsteuer bei Vermietung
Wohnraumvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Ausnahmen:
- Gewerberaumvermietung: Option zur Umsatzsteuer möglich (19 %)
- Möblierte Kurzzeitvermietung (Airbnb etc.): kann umsatzsteuerpflichtig sein
- Kleinunternehmerregelung: unter 22.000 € Umsatz = keine USt-Pflicht
4. Spekulationssteuer beim Verkauf
Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren: Gewinn ist voll steuerpflichtig. Nach 10 Jahren: steuerfrei. Selbstgenutzte Immobilien: nur 3 Jahre Haltefrist. Mehr: Spekulationsfrist erklärt.
5. Grundsteuer
Laufende Steuer auf Grundbesitz, die als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden kann. Nach der Reform 2025 neu berechnet. Mehr: Grundsteuerreform 2025.
Praktische Steuertipps
- Steuerberater beauftragen (rechnet sich ab ~2 Objekten)
- Alle Belege sammeln und digital archivieren
- Renovierungen vor Einzug: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten klären (unterschiedliche Abzugsmöglichkeit!)
- Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Innerhalb von 3 Jahren maximal 15 % des Kaufpreises reparieren, sonst Aktivierungspflicht
Rendite nach Steuern
Berechne deine Nettorendite nach Kosten: Nettorendite-Rechner. AfA-Berechnung: AfA einfach erklärt.
Steuern als Vermieter: Das Wichtigste kompakt
Als Vermieter zahlst du Einkommensteuer auf den Überschuss aus Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Werbungskosten umfassen: Schuldzinsen, Abschreibung (AfA), Verwaltungskosten, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherungen, Fahrtkosten. Im ersten Steuerjahr liegt der Werbungskostenüberschuss oft bei null oder im Minus – das reduziert deine Steuerlast aus anderen Einkommen. Ab dem zweiten Jahr werden Mieteinnahmen als positive Einkünfte steuerlich erfasst. Die Spekulationsfrist: Wenn du eine Immobilie unter zehn Jahren hältst und dann verkaufst, wird der Gewinn mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Nach zehn Jahren: steuerfrei. Das ist einer der größten Steuervorteile der Immobilienanlage. Steueroptimierung | AfA erklärt.
Weitere Steuer-Themen: Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
