Die Grundsteuerreform war eine der größten Steuerreformen der letzten Jahrzehnte. Seit Januar 2025 gilt das neue System. Was hat sich konkret geändert?
Was sich geändert hat
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Das Bundesverfassungsgericht kippte 2018 die alten Einheitswerte (aus 1964 / Ost 1935) als verfassungswidrig. Lösung: Neubewertung aller Grundstücke nach aktuellem Bodenwert, Nettokaltmiete und weiteren Faktoren.
Das neue System berechnet die Grundsteuer aus:
- Grundsteuerwert (neu ermittelt nach Bodenrichtwert + Mietniveau)
- Steuermesszahl (bundesweit einheitlich: 0,31 ‰ bis 0,34 ‰)
- Hebesatz (von der Gemeinde festgelegt, variiert stark)
Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer
Wer zahlt mehr, wer weniger?
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Das hängt stark von Lage und Objekt ab. Tendenz:
- Mehr: Gute Lagen in Großstädten (Bodenrichtwert hoch gestiegen)
- Mehr: Neubauten (höhere Mietniveaus angesetzt)
- Weniger: Ländliche Lagen (Bodenrichtwert oft gesunken)
- Weniger: Altbauten in schwachen Lagen
Konkret: Viele Vermieter in München, Hamburg, Berlin berichten von Erhöhungen um 20–50 %. In strukturschwachen Regionen oft Senkungen.
Grundsteuer auf Mieter umlegen
Als Vermieter darfst du die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen – das ist gesetzlich erlaubt (§2 BetrKV). Sie ist auf der Nebenkostenabrechnung unter "Grundsteuer" aufzuführen. Voraussetzung: Entsprechende Klausel im Mietvertrag.
Einspruch gegen Grundsteuerbescheid
Wenn du den Grundsteuerwert für zu hoch hältst:
- Einspruch beim Finanzamt einlegen (Frist: 1 Monat nach Bescheid)
- Grundlage: Eigenes Gutachten oder abweichender Bodenrichtwert
- Bundesweit gibt es viele laufende Klageverfahren – abwarten kann sinnvoll sein
Bundesmodell vs. Ländermodelle
11 Bundesländer nutzen das Bundesmodell. 5 Länder haben eigene Modelle eingeführt:
- Bayern: Flächenmodell (nur m², kein Bodenwert) → oft geringere Belastung
- Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenmodell
- Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Eigene Abweichungen
Fazit für Vermieter
Die Reform verteilt die Grundsteuer neu – gewinner und verlierer gibt es je nach Lage. Prüfe deinen Bescheid, lege bei Zweifel Einspruch ein und vergiss nicht die Umlage auf Mieter. Für deinen Gesamtcashflow: Cashflow-Rechner. Steuerliche Abzüge: Werbungskosten für Vermieter.
Grundsteuerreform: Was jetzt zu tun ist
Die Grundsteuerreform 2025 ist vollständig umgesetzt. Alle Grundstücke wurden neu bewertet, und die Gemeinden haben ihre Hebesätze angepasst. Für viele Vermieter hat das zu teils deutlichen Veränderungen in der Grundsteuerbelastung geführt. Was jetzt konkret zu tun ist: Grundsteuerbescheid 2025 mit dem Vorjahr vergleichen. Bei mehr als 10 Prozent Erhöhung: Einspruchsfrist prüfen und gegebenenfalls beim Finanzamt anfechten. Grundsteuerbetrag auf Mieter umlegen (Betriebskostenabrechnung anpassen). Vorauszahlungen für 2026 anpassen. Wer in mehreren Bundesländern Objekte hat, muss wissen: Bayern und Hamburg haben eigene Landesgesetze (Abweichungsrecht) und berechnen anders als der Bundesstandard. Grundsteuer berechnen.
Weitere Steuer-Themen: AfA-Abschreibung | Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
