Das Steuerrecht für Immobilien ist komplex und ändert sich regelmäßig. Wir geben einen Überblick, welche Themen 2027 besonders relevant werden — basierend auf aktuellen Gesetzgebungsvorhaben und Rechtsprechungsentwicklungen.
Grundsteuer: Reform vollständig in Kraft
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Die Grundsteuerreform 2025 hat die Berechnungsgrundlagen komplett geändert. In vielen Bundesländern ist die neue Grundsteuer seit 2025 in Kraft. Wer noch nicht überprüft hat, wie sich seine Grundsteuer verändert hat: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt. Die neuen Werte können für Vermieter erheblich höher oder niedriger sein als vorher. Details: Grundsteuer-Reform-Ratgeber.
AfA: Degressive Abschreibung für Neubau
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Für Neubauten, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gilt eine degressive AfA von 5 % im ersten Jahr — danach linear auf 3 %. Das ist deutlich attraktiver als die alte lineare 2 %-Abschreibung. Wer Neubau kauft oder baut, sollte das in seine Steuerplanung einberechnen. Unser AfA-Ratgeber erklärt die Berechnung.
Spekulationssteuer: Keine Änderungen geplant
Die 10-Jahres-Frist für steuerfreie Verkäufe bleibt unverändert — das ist eine der wenigen verlässlichen Konstanten im Immobiliensteuerrecht. Eigennutzung ermöglicht auch kürzere Haltefristen (2 Jahre). Plane Verkäufe entsprechend.
Energetische Sanierung: Steuerbonus
Für selbst genutzte Wohngebäude gibt es einen Steuerbonus von 20 % der Sanierungskosten (über 3 Jahre verteilt), direkt von der Steuerschuld abgezogen. Für vermietete Objekte: Sanierungskosten als Werbungskosten sofort abziehbar (Erhaltungsaufwand) oder auf Nutzungsdauer verteilt (Herstellungsaufwand). Energieeinsparung lohnt sich: Steueroptimierung für Vermieter.
Was Vermieter jetzt prüfen sollten
- Grundsteuerbescheid: Hat sich die Last verändert? Einspruchsfrist beachten (1 Monat nach Bescheid)
- AfA-Basis: Ist der Gebäudeanteil korrekt ermittelt? Gutachten kann helfen
- Anschaffungsnebenkosten: Alle aktiviert? (Notar, Makler, Grunderwerbsteuer gehören zur AfA-Basis)
- Verlustverrechnungskonten: Werden Überschüsse/Verluste korrekt festgestellt?
Steuerberatung lohnt sich jetzt erst recht
Je mehr Objekte, desto komplexer die Steuersituation. Ein auf Immobilien spezialisierter Steuerberater kostet Geld — spart aber ein Mehrfaches. Besonders bei der Frage GmbH vs. Privatbesitz wird die Beratung immer relevanter. Wann die Immobilien-GmbH sinnvoll ist: GmbH-Ratgeber.
Praxis-Tipp: Jetzt Steuer-Check machen
Wer mehrere Immobilien besitzt, sollte jetzt eine Steuer-Standortanalyse machen: Welche Objekte haben noch verbesserungswürdige AfA-Basis? Welche könnten in eine GmbH überführt werden? Wo drohen Grundsteuererhöhungen, die die Rendite drücken? Diese Fragen können Tausende Euro Unterschied machen. Ein Steuerberater mit Immobilienspezialisierung ist hier seine Kosten allemal wert — gerade wenn sich 2027 das Steuerrecht weiterentwickelt. Nicht warten, sondern proaktiv planen.
Weitere Steuer-Themen: Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.