Der Notartermin ist der finale Schritt beim Immobilienkauf — aber die wichtigste Arbeit findet vorher statt. Wer als Vermieter kauft, muss mehr prüfen als ein Eigennutzer. Diese Checkliste führt dich durch alle kritischen Punkte.
1. Unterlagen vollständig anfordern
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Fordere vor dem Kauf immer an: aktuellen Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), Teilungserklärung (bei ETW), Wirtschaftspläne der WEG der letzten 3 Jahre, Protokolle der Eigentümerversammlungen, bestehende Mietverträge, aktuelle Nebenkostenabrechnungen und Energieausweis. Wer diese Unterlagen nicht bekommt, sollte nicht kaufen.
2. Grundbuch prüfen
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Abteilung II zeigt Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Vorkaufsrechte, Wohnrechte). Abteilung III zeigt Grundschulden und Hypotheken. Bestehende Grundschulden müssen gelöscht oder übernommen werden — klär das vor dem Kauf.
3. Bestehendes Mietverhältnis analysieren
Als Vermieter kaufst du häufig vermietet. Das bedeutet: Du trittst in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete). Prüfe: Wie lange ist der Mieter schon drin? Gibt es Mietrückstände? Entspricht die aktuelle Miete der Marktmiete? Gibt es Sondervereinbarungen? Wie sind die Nebenkosten geregelt? Mehr zur Due Diligence im Detail findest du in unserer Due Diligence Checkliste.
4. Kaufnebenkosten einrechnen
Viele Käufer unterschätzen die Nebenkosten. Plane immer ein:
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je nach Bundesland
- Notarkosten: ca. 1–1,5 %
- Grundbucheintragung: ca. 0,5 %
- Maklercourtage: 0–3,57 % (je nach Vereinbarung)
Gesamt: 10–15 % Nebenkosten obendrauf. Die vollständige Aufstellung zeigen wir in unserem Artikel zu den Nebenkosten beim Hauskauf.
5. Kaufvertrag vom Anwalt prüfen lassen
Der Notar ist neutral — er gestaltet den Vertrag nicht zu deinen Gunsten. Ein Fachanwalt für Immobilienrecht liest den Entwurf (ca. 300–600 Euro) und schützt dich vor versteckten Klauseln. Achte besonders auf: Gewährleistungsausschlüsse, Übergabemodalitäten, Regelungen zu bekannten Mängeln, Kaufpreisfälligkeit und Besitzübergang. Mehr dazu im Kaufvertrag-Ratgeber.
6. Finanzierung final bestätigen
Gehe nie ohne verbindliche Finanzierungszusage zum Notar. Prüfe, ob die Bank das Objekt akzeptiert (Beleihungswert), und rechne mit dem aktuellen Zins. Nutze unseren Cashflow-Rechner, um zu prüfen, ob das Objekt nach Zinsen und Tilgung noch positiven Cashflow hat.
7. Zustand des Objekts
Beauftrage einen unabhängigen Sachverständigen für eine Objektbesichtigung (ca. 500–1.500 Euro). Er erkennt versteckte Mängel, schätzt Renovierungsbedarf und gibt dir Argumente für Preisverhandlungen. Ein Gutachten kostet weniger als ein späterer Überraschungsschaden.
Checkliste auf einen Blick
- [ ] Grundbuchauszug aktuell
- [ ] Mietvertrag und Nachträge vollständig
- [ ] Mietrückstände geprüft
- [ ] Nebenkosten-Abrechnungen der letzten 2 Jahre
- [ ] WEG-Protokolle geprüft (Sonderumlagen?)
- [ ] Kaufnebenkosten eingerechnet
- [ ] Kaufvertragsentwurf geprüft (Anwalt)
- [ ] Finanzierungszusage vorhanden
- [ ] Sachverständigengutachten oder eigene Besichtigung
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
