Due Diligence – sorgfältige Prüfung – ist das Rückgrat jedes professionellen Immobilienkaufs. Was Profis selbstverständlich machen, vergessen viele Privatanleger. Das kann teuer werden. Diese Checkliste schützt dich.
Was bedeutet Due Diligence bei Immobilien?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Due Diligence ist die systematische Prüfung eines Objekts vor dem Kauf in drei Dimensionen:
- Technische Due Diligence: Bauzustand, Mängel, Sanierungsbedarf
- Rechtliche Due Diligence: Grundbuch, Lasten, Mietrecht, Baurecht
- Wirtschaftliche Due Diligence: Mieteinnahmen, Kosten, Rendite
Technische Due Diligence: Checkliste
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Baujahr und Sanierungshistorie: Wann wurde zuletzt Dach, Fassade, Heizung erneuert?
- Energieausweis: Welche Energieeffizienzklasse? (G und F: Sanierungspflicht-Risiko)
- Heizungsanlage: Alter, Typ (Gas-/Öl-/Wärmepumpe), nächste Wartung fällig?
- Elektroinstallation: Altverdrahtung (Aluminium)? Ausreichende Absicherung?
- Wasserleitungen: Bleirohre? Letzte Leitungsprüfung?
- Feuchtigkeitsschäden: Keller, Außenwände, Bad prüfen (lassen)
- Asbest/Schadstoffe: Bei Baujahr vor 1993 relevant
- Schimmel: Besonders in Bädern, hinter Möbeln, Kellerräumen
Rechtliche Due Diligence: Checkliste
- Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als 4 Wochen): Lasten, Beschränkungen, Hypotheken?
- Baulastenverzeichnis: Wegerechte, Baubeschränkungen?
- Mietvertrag(e): Mietdauer, Miethöhe, Kündigungsfristen, Sonderrechte (Untervermietung?)
- WEG-Protokolle (letzte 3 Jahre): Beschlüsse, geplante Sanierungen, Sonderfälligkeiten
- Hausgeldabrechnung (letzte 2 Jahre): Entwicklung der Nebenkosten?
- Instandhaltungsrücklage: Wie hoch ist sie? Reicht sie für geplante Maßnahmen?
- Baugenehmigungen: Sind alle Umbauten (Dachausbau, Anbau) genehmigt?
Wirtschaftliche Due Diligence: Checkliste
- Aktuelle Mieteinnahmen dokumentiert und nachgewiesen?
- Mietpreis-Marktvergleich durchgeführt? (ImmobilienScout, Mietspiegel)
- Mietrückstand des aktuellen Mieters geprüft?
- Kautionshöhe und wo verwahrt?
- Bruttorendite, Nettorendite, Cashflow berechnet?
- Kaufnebenkosten vollständig einkalkuliert (GrESt, Notar, Makler)?
- Instandhaltungsrücklage für eigene Planung (1–2 €/m²/Monat)?
- Finanzierungsangebote eingeholt und Konditionen festgestellt?
Wann brauche ich einen Gutachter?
Einen unabhängigen Sachverständigen (§ 194 BauGB) empfehlen wir bei:
- Altbauten vor 1970
- Sichtbaren Schäden oder auffälligem Geruch
- Objekten über 500.000 € Kaufpreis
- Sanierungsbedürftigen Objekten
Kosten: 500–2.000 € für ein Wertgutachten. Das ist immer gut investiertes Geld.
Fazit
Eine gründliche Due Diligence kostet Zeit und ggf. Geld für einen Sachverständigen – kann aber zehntausende Euro Schaden verhindern. Nutze diese Checkliste für jedes Objekt, das du ernsthaft in Betracht ziehst.
Weiterlesen: Erste Immobilie kaufen | Kaufnebenkosten | Kaufpreisfaktor
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
