Beim Kauf einer Immobilie zahlt man mehr als nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten können je nach Bundesland und Kaufsituation 10–15 % des Kaufpreises ausmachen. Diese Kosten müssen vollständig aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie in der Regel nicht.
Übersicht alle Kaufnebenkosten
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
| Kostenposition | Betrag (Richtwert) | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | Käufer |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % | Käufer (meistens) |
| Grundbucheintragung | ca. 0,3–0,5 % | Käufer |
| Maklerprovision (Käufer) | 0–3,57 % (je nach Vereinbarung) | Käufer (ggf.) |
| Finanzierungskosten (Bereitstellung) | 0–1 % des Darlehens | Käufer |
| Gutachterkosten (wenn beauftragt) | 500–3.000 € | Käufer (freiwillig) |
Rechenbeispiel: Hauskauf 400.000 € in NRW
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
- Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %): 26.000 €
- Notarkosten (~1,2 %): 4.800 €
- Grundbucheintragung (~0,4 %): 1.600 €
- Maklergebühr (3,57 %): 14.280 €
- Gesamt Nebenkosten: 46.680 € (11,7 %)
In welchen Bundesländern sind die Kosten niedrig?
Bayern und Sachsen haben mit 3,5 % GrESt die niedrigste Steuer. Bei gleichem Kaufpreis sparst du in Bayern gegenüber NRW (6,5 %) genau 12.000 € Grunderwerbsteuer auf ein 400.000-€-Objekt. Das ist ein realer Kostenvorteil.
Wann kann ich sparen?
- Objekt ohne Makler kaufen (spart Käufer-Courtage)
- Bewegliche Gegenstände im Kaufvertrag separat ausweisen (reduziert GrESt-Basis)
- Bundesland mit niedrigem GrESt-Satz wählen (wenn flexibel)
- Bereitstellungszinsen durch schnelle Finanzierung vermeiden
Nebenkosten in der Finanzplanung
Die goldene Regel: Plane mindestens 15 % des Kaufpreises als Eigenkapital für Nebenkosten ein — und zusätzlich nochmal 20 % als Eigenkapitalanteil am Kaufpreis. Gesamtkapitalbedarf: mindestens 35 % des Kaufpreises. Mehr Rechner auf kapitalanlagerechner24.de und Kaufnebenkosten Übersicht.
Viele Erstkaefer werden von den Kaufnebenkosten ueberrascht, weil sie nur den Kaufpreis im Blick hatten. Plane die Nebenkosten von Anfang an ein und stelle sicher, dass du sie vollstaendig aus Eigenkapital bestreiten kannst. Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht, und wer sie aus dem Dispositionskredit bezahlt, startet mit einem schlechten Fundament. Wer die Nebenkostenrechnung kennt, kann viel besser planen und vermeidet boese Ueberraschungen beim Notartermin.
Ein weiterer Tipp: Kalkuliere auch die erste Instandhaltungsrücklage ein. Unmittelbar nach dem Kauf kommen oft kleine Ausgaben: neue Schloesser, Streichen einer Wand, Kleinreparaturen. Plane einen zusaetzlichen Puffer von 2.000 bis 5.000 Euro für die erste Phase nach dem Kauf ein. Das verschafft dir finanzielle Entspannung in der Startphase.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
