Das Grundbuch ist das amtliche Register für Immobilieneigentum in Deutschland. Es dokumentiert, wem eine Immobilie gehört, welche Lasten darauf liegen und welche Rechte Dritte haben. Ohne Grundbucheinsicht kauft man blind.
Wie komme ich ans Grundbuch?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Das Grundbuch ist beim Amtsgericht (Grundbuchamt) des Belegenheitsbezirks geführt. Als Käufer hast du nach Unterzeichnung eines Vorvertrags oder mit Kaufinteresse ein berechtigtes Interesse auf Einsicht. Der Eigentümer oder Notar kann dir einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen. Kosten: ca. 10-20 Euro.
Das Deckblatt: Bestandsverzeichnis
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage und Größe. Hier steht auch, ob es sich um ein Erbbaurecht handelt — das ist wichtig, weil du bei Erbbaurecht das Grundstück nur pachtest, nicht kaufst.
Abteilung I: Eigentümer
Hier steht, wem die Immobilie gehört — mit Name, Geburtsdatum und Anteil. Bei mehreren Eigentümern: Bruchteilseigentum (z.B. je 1/2) oder Gesamthandseigentum (z.B. bei Erbengemeinschaft). Prüfe: Ist der Verkäufer wirklich der eingetragene Eigentümer? Stimmt der Anteil?
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Hier stehen alle Rechte, die Dritte an der Immobilie haben — das ist oft der spannendste Teil:
- Wegerecht: Nachbar darf übers Grundstück gehen/fahren
- Wohnrecht: Person X darf lebenslang wohnen (schränkt Nutzung massiv ein!)
- Nießbrauch: Dritter darf Früchte (z.B. Mieteinnahmen) ziehen
- Vorkaufsrecht: Gemeinde oder Person hat Vorrecht beim Kauf
- Denkmalschutz-Hinweis: Einschränkungen bei Umbau
- Reallast: Regelmäßige Zahlung an Dritte (z.B. Leibrente)
Lasten in Abteilung II können den Wert erheblich mindern oder die Nutzung einschränken. Immer genau prüfen! Details: Nießbrauch erklärt.
Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken
Hier stehen Darlehen, die mit der Immobilie besichert sind. Eine bestehende Grundschuld bedeutet: Die Bank hat ein Verwertungsrecht, wenn der Schuldner nicht zahlt. Beim Kauf gilt:
- Bestehende Grundschulden müssen beim Kauf gelöscht werden (Verkäufer zahlt Kredit ab)
- Oder du übernimmst sie (selten, nur bei Immobilienübernahme in Sonderfällen)
- Der Notar stellt sicher, dass Löschung vor Eigentumsübergang erfolgt
Was beim Kauf zu prüfen ist
- Ist der Verkäufer alleiniger Eigentümer oder gibt es weitere Berechtigte?
- Welche Lasten in Abt. II bleiben nach dem Kauf bestehen?
- Sind alle Grundschulden in Abt. III löschungsreif?
- Gibt es ein gemeindliches Vorkaufsrecht?
Mehr zu Kaufprüfung: Due Diligence Checkliste und Kaufvertrag-Ratgeber. Nutze unseren Kaufpreisfaktor-Rechner für die Renditeprüfung.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
