Wer seine Mietimmobilie modernisiert, hat gute Nachrichten vom Finanzamt: Viele Kosten lassen sich steuerlich geltend machen. Aber Vorsicht – die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und über Jahrzehnte abzuschreibenden Herstellungskosten ist entscheidend. Und sie kostet Fehler teuer.
Erhaltungsaufwand: Sofort absetzbar
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Als Erhaltungsaufwand gilt alles, was die Immobilie in ihrem bisherigen Zustand erhält oder wiederherstellt. Diese Kosten kannst du im Jahr der Zahlung vollständig als Werbungskosten abziehen:
- Reparatur oder Austausch defekter Heizung (gleichwertig)
- Erneuerung des Bodenbelags (gleicher Standard)
- Malerarbeiten, Tapezieren
- Austausch alter Fenster gegen neue mit gleichem Standard
- Dachsanierung (ohne wesentliche Erweiterung)
- Reparatur von Wasserleitungen, Elektrik
Herstellungskosten: Über AfA absetzbar
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Herstellungskosten entstehen, wenn du die Immobilie wesentlich verbesserst oder neue Bauteile hinzufügst. Diese werden nicht sofort abgezogen, sondern über die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA):
- Dachgeschossausbau (neue Nutzfläche)
- Einbau einer Klimaanlage (neu, bisher nicht vorhanden)
- Erstmaliger Einbau einer Einbauküche
- Anbau eines Wintergartens
- Erweiterung des Wohnraums
Die Grauzone: Anschaffungsnahe Herstellungskosten
Besonders tückisch: Wer innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises für Modernisierungen ausgibt, muss diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandeln – egal ob es sich eigentlich um Erhaltungsaufwand handelt. Das bedeutet: kein Sofortabzug, sondern jahrelange AfA.
Beispiel: Gebäude kaufen für 180.000 €, 15 % = 27.000 €. Wer in den ersten 3 Jahren mehr als 27.000 € für Renovierungen ausgibt, muss alle diese Kosten auf die Lebensdauer verteilen.
Steuerliche Sonderregelungen für energetische Modernisierung
Seit 2020 können Eigennutzer energetische Maßnahmen direkt von der Steuer abziehen (§ 35c EStG). Für Vermieter gelten hingegen die normalen Werbungskosten-Regeln – aber oft mit besserer KfW-Förderung kombinierbar:
- Wärmedämmung von Außenwänden, Dach, Keller
- Erneuerung der Heizungsanlage (Wärmepumpe, Pellets)
- Austausch der Fenster auf Wärmedämmverglasung
- Installation einer Lüftungsanlage
Praktische Tipps für Vermieter
- Rechnungen dokumentieren: Jede Handwerkerrechnung aufbewahren – mindestens 10 Jahre
- Vor dem Kauf klären: Wieviel Renovierungsbudget hast du in den ersten 3 Jahren? 15%-Grenze im Blick behalten
- Zeitstaffelung nutzen: Große Renovierungen auf mehrere Steuerjahre verteilen, um sofort abzugsfähig zu bleiben
- Steuerberater einschalten: Gerade bei größeren Objekten lohnt eine professionelle Einschätzung
- KfW-Förderung prüfen: Oft lässt sich energetische Modernisierung mit günstigen Krediten kombinieren
Erhaltungsaufwand auf 2–5 Jahre verteilen
Eine oft vergessene Option: Größere Erhaltungsaufwendungen können auf Antrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV). Das lohnt sich, wenn du in einem Jahr sehr hohe Einkünfte hast und den Abzug über mehrere Jahre strecken möchtest, um in jedem Jahr einen höheren Steuersatz zu treffen.
Mehr zum Thema: Steueroptimierung für Vermieter | AfA-Abschreibung erklärt | Steuererklärung als Vermieter
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Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
