Maklergebühr sparen: Legale Tipps für Käufer und Verkäufer
Die Maklergebühr ist eine der größten Einzelkosten beim Immobilienkauf -- und eine der am häufigsten unterschätzten. Aber es gibt legale Wege sie zu reduzieren oder ganz zu vermeiden.
Rechtslage seit Dezember 2020
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Seit dem 23.12.2020 gilt das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Das Ergebnis: Maklergebühr wird 50/50 geteilt zwischen Verkäufer und Käufer. Kein Käufer kann mehr zur vollen Provision gezwungen werden. Übliche Gesamtprovision: 5,95–7,14 % inkl. MwSt. Käufer-Anteil: 2,975–3,57 % des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro: bis zu 14.280 Euro Maklergebühr für den Käufer.
So vermeidest du die Maklergebühr als Käufer
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Direktkauf vom Eigentümer: Immobilien die privat inseriert werden (Ebay Kleinanzeigen, Netzwerk) haben oft keinen Makler. Suchauftrag "Privatverkauf" auf Immoscout setzen.
- Off-Market über Netzwerk: Eigentümer fragen bevor sie zum Makler gehen. Verwalter, Steuerberater, Anwälte -- wer hat Objekte die verkauft werden sollen?
- Neubau vom Bauträger: Oft ohne Makler direkt vom Entwickler -- aber Bauträgerprovision manchmal im Preis einkalkuliert.
Als Verkäufer Provision sparen
Privatverkauf: Du sparst deine Hälfte der Provision (ca. 3 % des Kaufpreises). Aufwand ist erheblich -- aber bei einfach vermarktbaren Objekten in gefragten Lagen lohnt es sich. Makler verhandeln: Bei exklusivem Maklervertrag und einfach vermittelbarem Objekt kannst du die Provision verhandeln (2–2,5 % je Seite statt 3–3,5 %). Mehr: Privat oder Makler verkaufen: vollständiger Vergleich.
Maklergebühr seit 2020: Was hat sich geändert?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland das neue Maklergesetz für Wohnimmobilien. Kernregel: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens 50 % der Provision. Der andere Teil (Käufer oder Verkäufer) zahlt maximal genauso viel wie der Auftraggeber. Ergebnis: Bei Verkäufermakler (Normalfall) teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision je hälftig. Typisch: 3,57 % vom Käufer + 3,57 % vom Verkäufer (je inkl. MwSt) = 7,14 % gesamt. Kein Blanko-Schutz: Das Gesetz gilt nur für private Wohnimmobilien (Häuser, ETW) – bei Gewerbe und Mehrfamilienhäusern gilt die alte Regelung. Für Kaufkostenplanung: Alle Kaufnebenkosten im Überblick.
Strategien um Maklergebühr zu sparen oder zu vermeiden
Direktkauf vom Eigentümer: Privatangebote auf eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 (privat filtern) oder lokalen Anzeigenblättern finden – kein Makler = keine Provision. Verhandeln: Die Maklerprovision ist verhandelbar. Bei Direktangeboten oder wenn du schnell entscheiden kannst, lass weniger als 3,57 % als Käuferseite vereinbaren. Bieterverfahren im Blick: Bei Bieterverfahren ist oft keine feste Provision vereinbart – Spielraum vorhanden. Notarkosten nicht verwechseln: Notargebühren (ca. 1,5–2 % inkl. Grundbuch) sind nicht verhandelbar – gesetzlich geregelt. Investieren ohne Makler: Besonders bei Mehrfamilienhäusern (kein Maklergesetz) lohnt sich Direktkontakt zu Eigentümern. Tipp: Viele Eigentümer wären bereit ohne Makler zu verkaufen – du sparst beide die Provision.
Weitere Kauf-Tipps: Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
