Immobilie verkaufen: Privat oder Makler? 2026
Die Entscheidung Privatverkauf vs. Makler ist oft eine Kostenfrage — aber nicht nur. Hier der vollständige Vergleich der dir hilft die richtige Entscheidung für deine Situation zu treffen.
Kosten: Makler vs. Privatverkauf
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Maklergebühr: Seit 2020 trägt Verkäufer und Käufer je die Hälfte der Provision. Üblich: 3 % + MwSt. je Seite = 3,57 % des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro Kaufpreis: 14.280 Euro Maklergebühr für den Verkäufer. Privatverkauf-Kosten: Inserate (Immoscout24 ca. 100–400 Euro), professionelle Fotos (300–800 Euro), Energieausweis (100–300 Euro), eigene Zeit. Gesamtkosten Privatverkauf: 500–1.500 Euro + Zeitaufwand.
Was ein Makler leistet — und was nicht
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Makler-Leistungen: Bewertung und Preisfindung, Exposé-Erstellung, Marketingstrategie, Besichtigungen durchführen und qualifizieren, Verhandlung, Kaufvertragsvorbereitung. Was ein guter Makler oft bringt: Höherer Verkaufspreis durch besseres Marketing und Verhandlungsführung. Eine Studie zeigt: Professionell vermarktete Immobilien erzielen 5–15 % höhere Preise — das übersteigt die Maklerprovision oft deutlich.
Wann privat verkaufen sinnvoll ist
- Starker Nachfrageüberhang — Wohnung in München-Innenstadt verkauft sich immer
- Du hast bereits einen Käufer aus dem Netzwerk
- Du hast Zeit und Erfahrung im Verkaufsprozess
- Günstige oder schwierige Objekte wo Makler kaum Mehrwert bringen
Für den Entscheidungsrahmen: Makler beauftragen: wann es sich lohnt.
Makler-Bewertung: Wie du einen guten Makler erkennst
Wenn du einen Makler beauftragst, diese Qualitätsmerkmale prüfen: Ortskenntnis: Kennt er vergleichbare Verkäufe in deiner Straße? Kann er den Preis mit konkreten Vergleichsobjekten begründen? Marketingstrategie: Mehr als nur Immoscout24 und Immowelt? Professionelle Fotos, 3D-Rundgang, Social-Media-Präsenz? Netzwerk: Hat er vorgemerkte Interessenten die sofort besichtigen können? Referenzen: Kann er erfolgreiche Verkäufe in deiner Region belegen? Provision erst beim Erfolg: Seriöse Makler verlangen keine Vorleistung. Maklervertrag: Maximale Laufzeit 3 Monate, danach endet Exklusivität automatisch. Kein guter Makler braucht 6+ Monate Bindung. Preisrealismus: Ein Makler der dir einen deutlich überhöhten Preis verspricht um den Auftrag zu bekommen ("Overpricing"), kostet dich am Ende Verkaufszeit und oft auch Erlös. Mehr zum Thema: Makler beauftragen.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
