Beim Immobilienkauf fällt neben Grunderwerbsteuer und Notarkosten oft auch die Maklerprovision an — und die ist nicht in Stein gemeißelt. Wer geschickt verhandelt oder den Makler umgeht, spart tausende Euro.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Seit dem Maklergesetz 2020 gilt in Deutschland für Wohnimmobilien: Der Makler darf von Käufer und Verkäufer maximal gleich viel verlangen — und nur, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Übliche Provisionssätze:
| Region | Übliche Gesamtprovision | Je Seite (je zur Hälfte) |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| NRW, Hessen, Niedersachsen | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Berlin, Brandenburg | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Hamburg, Bremen | 6,25–7,14 % inkl. MwSt. | 3,13–3,57 % |
Bei welchen Immobilien ist Verhandlung möglich?
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Beim Kauf über einen Makler ist die Provision selten frei verhandelbar — der Makler ist vom Verkäufer beauftragt, und die Provision ist bereits kalkuliert. Aber: Bei Direktkäufen ohne Makler sparst du als Käufer die gesamte Käufer-Provision. Und bei Gewerbeimmobilien oder großen Investmentpaketen ist die Provision oft verhandelbar.
So nutzt du den Makler als Käufer strategisch
- Provisionsfreie Objekte suchen: Auf Portalen wie Kleinanzeigen, Immonet oder direkt vom Eigentümer
- Off-Market Netzwerk aufbauen: Kontakt zu Hausverwaltungen und lokalen Investoren — viele Deals laufen ohne Makler
- Bei Großinvestments verhandeln: Ab 500.000 € Kaufpreis ist Provision oft verhandelbar
- Makler-Exposés verstehen: "Provisionsfrei" bedeutet nur, dass der Käufer nichts zahlt — der Verkäufer zahlt dennoch
Wann lohnt sich ein Makler für Vermieter?
Beim Vermieten gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Als Vermieter zahlst du also selbst die Provision, wenn du über einen Makler vermietest. Ob das sinnvoll ist, hängt von deiner lokalen Nachfrage ab. In Hochnachfrage-Städten (Berlin, München, Hamburg) vermieten Wohnungen auch ohne Makler schnell — da lohnt der Makler selten.
Provision steuerlich absetzen
Als Vermieter kannst du die Maklerprovision für die Vermietungssuche als Werbungskosten absetzen. Als Käufer einer Kapitalanlage gehört die Käufer-Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Basis. Mehr zur Steueroptimierung unter Steuern für Immobilieninvestoren. Alle Rechner auf kapitalanlagerechner24.de.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
