Phase 1: Objektrecherche und erste Prüfung
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Suchkanäle: Immoscout24, Immonet, eBay Kleinanzeigen (oft günstigere Preise direkt von Eigentümern). Kontakt aufnehmen: Kurz und konkret — wer du bist, welches Budget du hast, wann du besichtigen kannst. Erste Prüfung am Telefon: Baujahr, Wohnfläche (nach Mietvertrag), aktuell vermietet oder leer, Energieeffizienzklasse, Kaufpreis und Verhandlungsbereitschaft. Wenn das passt: Besichtigung vereinbaren. Vorbereitung Besichtigung: Grundriss vorab anfordern, Exposé komplett lesen, eigene Fragenliste mitbringen. Fotos vor Ort machen — auch von Keller, Dach, Heizungskeller. Auf Feuchtigkeitsspuren achten (Wände, Ecken, Keller).
Phase 2: Due Diligence — diese Unterlagen brauchst du
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Pflichtunterlagen vor dem Kaufangebot: Aktueller Grundbuchauszug (Eigentümer, Lasten in Abt. II+III). Energieausweis. Grundriss und amtlich bestätigte Wohnflächenberechnung. Letzte 3 Jahre Nebenkostenabrechnungen (bei vermietetem Objekt). Mietvertrag im Original und alle Anlagen. Bei WEG: Letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung, aktueller Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage. Baugenehmigung für eventuelle Umbauten. SCHUFA des aktuellen Mieters (wenn möglich). Diese Unterlagen sind nicht verhandelbar — ohne sie kein Kauf.
Phase 3: Kaufangebot, Notar und Abschluss
Kaufangebot schriftlich stellen mit Bedingungen (Finanzierungsvorbehalt, Frist). Notar: Wähle selbst einen Notar oder akzeptiere den vorgeschlagenen (er ist neutral). Kaufvertragsentwurf 2 Wochen vor Termin anfordern und prüfen lassen (Anwalt oder Vermieterverband). Notartermin: Beide Parteien unterschreiben. Übergabe: Protokoll, Schlüssel, Zählerstände. Ummeldung Versicherungen und Mieter informieren. Für die Kaufpreisbewertung: Kaufpreisfaktor-Rechner. Mehr: Immobilien ohne Makler kaufen: Tipps.
Ohne Makler kaufen: Die häufigsten Fallstricke und wie du sie vermeidest
Wer ohne Makler kauft, trägt die gesamte Due-Diligence-Verantwortung selbst. Das sind die kritischen Punkte die Käufer ohne Makler-Erfahrung oft übersehen: Grundbuchauszug selbst beschaffen (Amtsgericht oder online): Prüfe auf Grundschulden, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Lasten. Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen: Prüfe Sondernutzungsrechte und Gemeinschaftseigentum-Definition. WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre: Laufende Streitigkeiten, geplante Sonderumlagen, Beschlüsse die für neue Eigentümer bindend sind. Energieausweis anfordern: Pflichtdokument, muss vor Kauf vorgelegt werden. Baujahr und Baustil: Gebäude der 1950er–1970er Jahre können asbestbelastete Materialien enthalten. Mietverträge bei Kapitalanlagen: Laufzeiten, Sonderkündigungsrechte, bestehende Mietminderungen. Baulasten beim Baurechtsamt anfragen: Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen die nicht im Grundbuch stehen. Nachbarschaft besuchen: Zu verschiedenen Tageszeiten und auch am Wochenende. Ohne Makler sparst du 3–7 % des Kaufpreises — aber nur wenn du diese Punkte sorgfältig prüfst. Mehr Grundlagen: Alle Kaufnebenkosten im Überblick.
Weitere Kauf-Tipps: Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
