Wer eine Immobilie ohne Makler kauft, spart die Käufercourtage von 3,57 % (inkl. MwSt.) — bei einem 400.000-€-Objekt sind das 14.280 €. Der Direktkauf ist möglich, aber erfordert etwas mehr Eigeninitiative.
Wo findet man Immobilien ohne Makler?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
- eBay Kleinanzeigen: Viele Privatverkäufe, oft ohne Makler
- ImmobilienScout24 "Privat": Filter auf private Angebote setzen
- Immowelt "Von Privat": Ähnliche Filterfunktion
- Lokale Zeitungsanzeigen: Besonders bei älteren Verkäufern beliebt
- Off-Market-Netzwerk: Kontakt zu Hausverwaltungen, Notaren, Steuerberatern
- Direktansprache: Briefe an Eigentümer interessanter Objekte schreiben
Der Direktbrief: Unterschätztes Werkzeug
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Viele erfolgreiche Investoren schreiben direkt an Eigentümer von interessanten Häusern — ein handgeschriebener oder persönlich formulierter Brief mit dem Angebot, kaufinteressiert zu sein. Manche Eigentümer denken erst nach einem solchen Brief ans Verkaufen. Die Erfolgsquote ist niedrig, aber die Treffer sind oft exzellent — weil kein Makler involviert ist.
Rechtliche Grundlage: Was beim Direktkauf anders ist
Beim Direktkauf gibt es keinen Makler als Vermittler und "Filter". Du musst selbst:
- Die Immobilie prüfen (Due Diligence selbst organisieren)
- Den Kaufpreis verhandeln (kein neutraler Makler)
- Den Kaufvertragsentwurf beim Notar beauftragen
- Alle Unterlagen selbst anfordern (Grundbuch, Energieausweis, Mietverträge)
Kaufpreisverhandlung ohne Makler
Ohne Makler gibt es mehr Spielraum für Preisverhandlungen — der Eigentümer spart auch die Verkäufer-Provision. Signalisiere das: "Da kein Makler involviert ist, sparen Sie X Euro — ich erwarte, dass das beim Preis berücksichtigt wird." Häufig akzeptieren Eigentümer einen Abschlag von 2–5 %.
Was du nicht vergessen darfst
- Bausachverständigen beauftragen (unbedingt!)
- Grundbuchauszug selbst einsehen (beim Grundbuchamt oder über Notar)
- Notar selbst auswählen (Käufer hat das Recht, den Notar zu bestimmen)
- Finanzierung vorab klären (Bankzusage vor Verhandlung)
Kaufnebenkosten-Übersicht: Alle Kaufnebenkosten. Rendite berechnen: kapitalanlagerechner24.de.
Der Direktkauf ohne Makler erfordert mehr Eigeninitiative, aber der finanzielle Vorteil ist erheblich. Besonders für erfahrene Investoren, die wissen, was sie suchen und wie man einen Kaufvertrag prüft, ist der Makler oft nicht noetig. Wer den lokalen Markt kennt und bereit ist, selbst aktiv zu suchen, findet Off-Market-Angebote oft zu besseren Konditionen. Mit wachsender Erfahrung wird der Direktkauf immer effizienter und günstiger.
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
