Das Bestellerprinzip: Wer zahlt den Makler?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Seit 2015 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip bei der Vermietung: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Das heißt: Wenn du als Vermieter einen Makler zur Mietersuche beauftragst, trägst du die Kosten — nicht der Mieter. Maklergebühr bei Vermietung: Typisch 2 Nettokaltmieten (inkl. MwSt.). Bei einer Wohnung mit 800 Euro Kaltmiete sind das 1.600 Euro + 19 % MwSt. = ca. 1.904 Euro Maklergebühr. Das ist ein erheblicher Einmalposten — aber es gibt Situationen wo er sich lohnt.
Wann lohnt sich ein Makler zur Vermietung?
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Sinnvoll wenn: Du weit weg von der Immobilie wohnst und Besichtigungen nicht selbst durchführen kannst. Die Wohnung in einem schwierigen Marktsegment liegt (sehr groß, sehr teuer, besondere Lage) wo die Mietersuche aufwändig ist. Du wenig Zeit hast und deine Zeit anderweitig wertvoller ist als die Maklergebühr. Es sich um ein Erstmietverhältnis handelt und du Fehler bei der Mieterauswahl vermeiden willst. Weniger sinnvoll wenn: Die Wohnung in einer begehrten Lage liegt wo sich Mieter von selbst melden. Du bereits ein Netzwerk oder eigene Nachfrage hast. Die Wohnung günstig ist und die Maklergebühr relativ teuer ist im Verhältnis zur Jahresmiete.
Makler selbst finden und bewerten
Nicht jeder Makler ist gleichwertig. Qualitätskriterien: Ist er IHK-zertifiziert oder Mitglied im IVD (Immobilienverband Deutschland)? Wie lang arbeitet er schon im lokalen Markt? Hat er Referenzen von anderen Vermietern? Wichtig: Vereinbare im Maklervertrag eine konkrete Zeitspanne (max. 3–6 Monate) und kläre was passiert wenn er in der Zeit keinen Mieter findet. Einige Makler bieten Erfolgsgebühr-Modelle an — keine Provision wenn kein Mieter gefunden wird. Das ist für dich als Vermieter das fairste Modell. Mehr zur Mieterauswahl: Mieterauswahl und Bonitätsprüfung.
Makler vs. Selbstvermarktung: Der Zeitvergleich
Für die Entscheidung Makler ja/nein ist ein realistischer Zeitvergleich hilfreich. Selbstvermarktung kostet dich typischerweise: Exposé erstellen und Fotos machen: 3–5 Stunden. Inserate hochladen: 1–2 Stunden. Anfragen sortieren und beantworten: 5–15 Stunden je nach Nachfrage. Besichtigungen durchführen (je 30–60 Min): 5–15 Stunden für 8–15 Interessenten. Mieterprüfung (SCHUFA, Gespräch, Referenz): 3–5 Stunden. Mietvertrag aufsetzen: 1–2 Stunden. Gesamtaufwand: 18–45 Stunden für eine Wohnung. Dein Stundensatz: 30 Euro/Stunde = 540–1.350 Euro Opportunitätskosten. Maklergebühr: ca. 1.600–2.500 Euro. Bei 30+ Stunden Eigenaufwand und hohem Stundensatz rechnet sich der Makler. Bei 18 Stunden und 20 Euro/Stunde eher nicht. Das ist eine persönliche Rechnung — mach sie für deine Situation. Mehr: Mieterauswahl selbst machen.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
