Die 3 großen Abzugsposten für Vermieter
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) — und kannst dagegen alle Werbungskosten ansetzen. Die drei wichtigsten: Erstens AfA (Abschreibung): 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (Baujahr vor 1925: 2,5 %). Das Grundstück wird nicht abgeschrieben — nur der Gebäudeanteil. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro (Gebäudeanteil 200.000 Euro): 4.000 Euro AfA/Jahr. Über 50 Jahre summiert sich das auf 200.000 Euro abgesetzter Kosten. Zweitens Schuldzinsen: Die Zinsen deines Immobilienkredits sind vollständig absetzbar. Bei 200.000 Euro Kredit und 3,5 % Zinsen: 7.000 Euro/Jahr abzugsfähig. Drittens Werbungskosten: Alle laufenden Kosten die mit der Vermietung zusammenhängen.
Vollständige Werbungskosten-Liste
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Absetzbar sind unter anderem: Hausverwaltungskosten, Maklerkosten bei Neuvermietung, Reparatur- und Instandhaltungskosten (die nicht aktivierungspflichtig sind), Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausrat- und Haftpflichtversicherung (soweit auf Vermieter entfallend), Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 Euro/km pauschal), Telefon- und Portokosten für Mieterkommunikation, Steuerberaterkosten für die Immobilien-Steuererklärung, Fachliteratur und Fortbildungskosten zum Thema Vermieten, Kontoführungsgebühren für das separate Immobilienkonto. Tipp: Führe ein sorgfältiges Fahrtenbuch — Fahrten zur Immobilie sind oft unterschätzte Absetzposten.
Was NICHT absetzbar ist
Tilgungsanteile des Kredits: Nur Zinsen sind absetzbar, nicht die Tilgung. Kosten für selbst genutzten Anteil (bei gemischter Nutzung): Nur der vermietete Anteil ist absetzbar. Aktivierungspflichtige Kosten: Große Investitionen (Dach, Heizung, Badumbau über 4.000 Euro netto) werden aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben, nicht sofort abgezogen. Mehr: AfA-Abschreibung erklärt und Werbungskosten vollständig absetzen.
Steuerliche Gestaltung: Den Steuervorteil maximieren
Immobilien-Investoren mit mehreren Objekten können gezielt steuern. Tipp 1: Sanierungs-Timing. Wenn du in einem Jahr schon viele Mieteinnahmen hast, ist das ein guter Zeitpunkt für Instandhaltungs-Ausgaben die sofort abziehbar sind — das senkt den Überschuss und damit die Steuerlast. Tipp 2: Kaufpreis auf Grundstück und Gebäude aufteilen lassen. Ein Sachverständiger-Gutachten das einen höheren Gebäudeanteil ausweist, erhöht die AfA-Basis und damit die jährliche Abschreibung. Tipp 3: Finanzierungskosten früh anfallen lassen. Bereitstellungszinsen sind auch absetzbar — wenn du den Kredit abrufst aber erst später kaufst. Tipp 4: Steuerberater mit Immobilien-Spezialisierung. Nicht jeder Steuerberater kennt alle Tricks im Vermietungsbereich. Ein Spezialist findet oft 500–2.000 Euro mehr pro Jahr. Mehr: Steueroptimierung für Vermieter.
Weitere Steuer-Themen: Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.