Selbstnutzung: Die steuerlichen Konsequenzen
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Wer seine Immobilie selbst bewohnt, zahlt keine Einkommensteuer auf den Wohnwert (das war früher anders). Es gibt auch keine steuerlichen Abzüge — keine AfA, keine Zinsabzüge, keine Werbungskosten. Der einzige steuerliche Vorteil der Selbstnutzung: Der Verkauf ist steuerfrei wenn du im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt hast. Das kann erheblich sein bei großen Wertsteigerungen. Praktischer Weg: Erst vermieten (AfA + Zinsen abziehen), dann kurz vor dem Verkauf selbst einziehen und steuerfrei verkaufen — wenn du mindestens 2 volle Kalenderjahre selbst gewohnt hast.
Vermieten: Steuerlich attraktiv bei hohem Einkommen
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Wer vermietet, profitiert von erheblichen steuerlichen Vorteilen: AfA 2 % des Gebäudewertes pro Jahr reduziert die Steuerlast. Alle Zinsen sind absetzbar. Alle Werbungskosten (Reparaturen, Verwaltung, Versicherung) sind absetzbar. Bei negativem Einnahmenüberschuss (Kosten > Miete) entsteht ein steuerlicher Verlust der gegen andere Einkünfte verrechnet werden kann. Das ist der "Negativvorteil" den manche Investoren bewusst einplanen: Mit Immobilien Steuern sparen. Mehr: Selbst nutzen oder vermieten?
Der Wechsel zwischen Selbstnutzung und Vermietung
Wenn du eine Wohnung wechselweise selbst nutzt und vermietest, gilt: Nur der vermietet genutzte Anteil (zeitlich oder flächenmäßig) ist absetzbar. Du musst den Wechsel dem Finanzamt melden. Die 10-Jahres-Spekulationsfrist läuft während Selbstnutzungsphasen weiter — das ist ein häufiger Irrtum. Lasse jeden Wechsel steuerlich begleiten. Mehr: Steueroptimierung für Vermieter.
Der häufigste Steuerfehler: Eigentümer wechseln zu spät zur Selbstnutzung
Ein typischer Planungsfehler: Du hast eine Wohnung 8 Jahre vermietet und willst sie verkaufen. Du weißt dass du nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen kannst — also planst du den Verkauf in 2 Jahren. Aber: Wenn du die Wohnung in den letzten 2 Jahren (genauer: im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren) selbst bewohnst, ist der Verkauf SOFORT steuerfrei — auch wenn die 10 Jahre noch nicht erreicht sind. Das kann erheblich sein wenn du heute verkaufen willst. Selbst 2 Jahre warten und selbst einziehen spart dir bei einem Gewinn von 100.000 Euro und 42 % Grenzsteuersatz 42.000 Euro Steuern. Lasse diese Strategie immer vom Steuerberater prüfen da Details (Wohnfläche, Nutzung einzelner Zimmer) entscheidend sein können. Mehr: Alle Wege zum steuerfreien Verkauf.
Weitere Steuer-Themen: AfA-Abschreibung | Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.