Du hast gespart und kannst dir eine Wohnung leisten. Jetzt die entscheidende Frage: Einziehen oder vermieten? Die Antwort hängt von deiner Situation, deinen Zielen und dem Markt ab.
Argumente für Eigennutzung
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
- Mietfreiheit: Keine Mietzahlungen mehr — das ist wie eine garantierte "Rendite" in Höhe der eingesparten Miete
- Gestaltungsfreiheit: Du entscheidest, wie du lebst — keine Vermieter-Genehmigungen
- Steuerfreier Verkauf: Nach 2 Jahren Eigennutzung steuerfrei verkaufbar (statt 10 Jahre bei Vermietung)
- Keine Mieter-Risiken: Keine Mietausfälle, kein Mietrecht-Stress
- Inflationsschutz: Du zahlst einen fixen Kredit, keine steigende Miete
Argumente für Vermietung als Kapitalanlage
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
- Steuervorteile: AfA, Zinsen, Werbungskosten absetzbar — bei Eigennutzung nicht
- Hebeleffekt: Fremdkapital arbeitet für dich — Mieter tilgen deinen Kredit
- Flexibilität: Du kannst woanders wohnen, mietest günstiger — oder hast mehr Kapital in anderen Anlagen
- Portfolio-Aufbau: Vermietung ermöglicht mehrere Objekte; Eigennutzung ist ein Objekt
Rechenbeispiel: 400.000 Euro Wohnung in München
Szenario Eigennutzung: Du sparst 1.800 Euro Miete/Monat = 21.600 Euro/Jahr. "Rendite" auf 400.000 = 5,4 %. Kein Steuerabzug, aber auch kein Mieterrisiko.
Szenario Vermietung: 1.800 Euro Miete, AfA + Zinsen reduzieren Steuerlast um ca. 5.000 Euro/Jahr. Aber: Du zahlst selbst Miete irgendwo anders (z.B. 1.200 Euro = günstigere Wohnung). Netto-Vorteil: ca. 600 Euro/Monat + Steuervorteil.
Wann Eigennutzung besser ist
- Du willst langfristig an einem Ort leben (10+ Jahre)
- Die Mieterspannis liegt über deiner alternativen Miete
- Du hast kein Interesse an Vermieter-Aufgaben
- Du willst im Alter mietfrei leben
Wann Vermietung besser ist
- Dein Job erfordert Mobilität
- Du kannst günstiger zur Miete wohnen
- Du willst mehrere Objekte aufbauen
- Du hast hohen Grenzsteuersatz (Steuervorteile maximal)
Nutze unseren Nettorendite-Rechner für das Vergleichs-Szenario. Mehr zur Portfolio-Strategie: Portfolio diversifizieren.
Die Steuer macht den Unterschied
Vermieter können Zinsen, AfA, Nebenkosten und Verwaltungskosten steuerlich absetzen — das verbessert die Nachsteuerrendite erheblich. Eigennutzer haben diese Vorteile nicht, profitieren aber von der Mietfreiheit. Bei hohem Steuersatz (42 %) kann Vermieten durch die Steuerersparnis 30–50 % attraktiver werden als es auf den ersten Blick aussieht.
Pragmatischer Ansatz für Unentschlossene: Kaufe mit dem Gedanken "ich könnte hier auch selbst einziehen". Dann behältst du Flexibilität — 3 Jahre Eigennutzung vor dem Verkauf befreit von Spekulationssteuer. Nutze unseren Nettorendite-Rechner für den konkreten Vergleich und mehr zum Thema: Spekulationsfrist bei Immobilien.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
