Die Grunderwerbsteuer ist eine der größten Kostenpositionen beim Immobilienkauf – und sie variiert je nach Bundesland erheblich. Wer in Bayern kauft, zahlt 3,5 %; wer in Schleswig-Holstein kauft, zahlt 6,5 %. Bei einem 400.000-Euro-Objekt macht das 12.000 € Unterschied. Hier sind alle aktuellen Sätze und Spartipps.
Wie Immobilienbesitzer legal Steuern sparen mit Immobilien und die Steuerlast nachhaltig senken, beschreibt Immobilien Erfahrung mit konkreten Strategien.
Grunderwerbsteuer 2026: Alle Bundesländer
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 300.000 € | Steuer bei 500.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 17.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € | 22.500 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 18.000 € | 30.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 32.500 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 25.000 € |
Spartipps: So reduzierst du die Grunderwerbsteuer
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
- Inventar separat ausweisen: Küche, Einbauschränke, Außenanlagen können im Kaufvertrag separat bewertet werden – sie sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Bei 15.000 € Inventar in Bayern sparst du 525 € Steuern.
- Share Deal (für große Investoren): Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie direkt kann die GrESt vermeiden – aber nur bei mind. 90 % Beteiligung und 10 Jahren Haltezeit. Komplex, für Privatanleger kaum relevant.
- Bundesland-Grenzfälle: In Grenzregionen kann der Kauf auf der anderen Seite der Landesgrenze mehrere Prozentpunkte GrESt sparen.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Laut Gesetz schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gesamtschuldnerisch – in der Praxis zahlt immer der Käufer. Die Steuer ist innerhalb von 4 Wochen nach Zugang des Steuerbescheids zu zahlen. Erst dann stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Grundbucheintragung nötig ist.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist fix und nicht verhandelbar – aber durch Inventarausweisung leicht optimierbar. Plane sie immer als Teil der Kaufnebenkosten ein. Nutze unseren Rendite-Rechner, der die Nebenkosten bereits berücksichtigt.
Weiterlesen: Eigenkapital: Wie viel brauchst du? | AfA Abschreibung
Grunderwerbsteuer: Wie gross ist der Unterschied wirklich?
Der Unterschied zwischen 3,5 Prozent (Bayern, Sachsen) und 6,5 Prozent (NRW, Brandenburg, Thüringen) klingt abstrakt – bei einer 300.000-Euro-Immobilie sind das 9.000 Euro Unterschied allein bei dieser einen Steuer. Über ein Portfolio von fünf Objekten summiert sich das auf 45.000 Euro. Das ist kein unerheblicher Betrag. Deshalb spielt das Bundesland bei der Standortwahl für renditeorientierte Investoren durchaus eine Rolle. Bayern und Sachsen haben außerdem oft niedrigere Kaufpreise pro Quadratmeter als NRW (bei vergleichbarer Wirtschaftskraft in Mittelstädten) – ein doppelter Vorteil. Alle Kaufnebenkosten | Rendite berechnen.
Weitere Steuer-Themen: Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Grunderwerbsteuer: Alle 16 Bundesländer im Vergleich
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € |
| Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € |
| Baden-Württemberg, Mecklenburg-Vorp., Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € |
| Berlin, Hessen, Saarland | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg, NRW, Schleswig-Holstein, Thüringen | 6,5 % | 19.500 € |
Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): Die Steuer entsteht mit Abschluss des Kaufvertrags (§ 1 GrEStG) und ist innerhalb von 4 Wochen nach dem Steuerbescheid fällig. Ohne Zahlung stellt das Finanzamt keine unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne die erfolgt keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Fazit: Steuern sparen — aber kein schlechtes Objekt kaufen
Steuerliche Optimierung ist ein wichtiger Bestandteil jeder Immobilien-Investition — aber nie die primäre Kaufbegründung. Ein schlechtes Objekt bleibt ein schlechtes Objekt, auch wenn man Steuern spart. Die Reihenfolge: 1) Gutes Objekt finden. 2) Steuerliche Optimierung drauflegen. Nicht umgekehrt. Unser Tipp: Steuerberater mit Immobilien-Schwerpunkt einmalig beauftragen — das zahlt sich in jedem Fall aus.
Viele Anleger schauen nur auf die Bruttorendite und übersehen, dass 17 % der tatsächlichen Kosten in der Nettokalkulation verschwinden. Seit 2020 beobachten wir, dass die Renditelücke zwischen Metropolen und B-Städten weiter wächst: In München sinken Nettorenditen auf unter 2 %, während Leipzig und Erfurt 4–6 % bieten. Wer ausschließlich Metropolen kauft, kauft Stabilität — kein Einkommen.
