Due Diligence bedeutet "gebührende Sorgfalt" – die systematische Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Wer sie überspringt, riskiert teure Überraschungen nach dem Kauf.
1. Grundbuchprüfung
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
- Abteilung I: Eigentümer korrekt? Entspricht er dem Verkäufer?
- Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte) – was ist tragbar, was muss weg?
- Abteilung III: Alle Hypotheken und Grundschulden werden bei Kauf gelöscht – bestätigt?
2. Technische Prüfung
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
- Baujahr und Baugeschichte recherchieren
- Energieausweis: Klasse, Jahresenergiebedarf, Hauptenergieträger
- Dach: Alter, Zustand (Besichtigung Dachboden)
- Keller: Feuchtigkeit, Schimmelgeruch, Wassereinbrüche
- Heizungsanlage: Alter, Typ, letzter Wartungsnachweis
- Elektroinstallation: Baujahr vor 1970 = wahrscheinlich zu erneuern
- Fenster: Isolierverglasung, Baujahr
- Schadstoffe: Asbest (Baujahr 1960–1990), Bleirohre (vor 1970)
3. Rechtliche Prüfung
- Baugenehmigung für alle Umbaumaßnahmen vorhanden?
- Wohnfläche nach WoFlV korrekt (Selbstmessung oder Gutachter)?
- Mietverträge sichten: Laufzeit, Miethöhe, Sonderrechte
- Bestehende Mieterhöhungsankündigungen?
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (bei Wohnungseigentum)
4. WEG-Prüfung (bei Eigentumswohnungen)
- WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre: Geplante Sanierungen, Beschlüsse, Konflikte
- Instandhaltungsrücklage: Höhe, ausreichend für geplante Maßnahmen?
- Sonderumlagen in Planung?
- Hausverwaltung: Qualität, Beschwerden, Erreichbarkeit
5. Wirtschaftliche Prüfung
- Ist-Miete vs. Marktmiete: Realistisch? Steigerungspotenzial?
- Mietausfallrisiko: Bonität bestehender Mieter prüfen
- Kaufpreisfaktor: Stimmt er mit Markt überein?
- Renditeberechnung mit realistischen Kosten
Wirtschaftlichkeit prüfen
Nach der Due Diligence die Rendite mit realistischen Zahlen berechnen: Nettorendite-Rechner, Cashflow-Rechner und Kaufpreisfaktor-Rechner.
Due Diligence in der Praxis: So gehst du vor
Viele Käufer unterschätzen, wie viel Arbeit eine ordentliche Due Diligence erfordert. Die Besichtigung ist nur der Anfang. Was danach kommt, entscheidet oft mehr über den Erfolg des Investments als der Besichtigungseindruck selbst.
Die wichtigsten Schritte nach der Besichtigung: Grundbuch beim Notar oder Grundbuchamt anfordern. Hier siehst du alle Belastungen, Grundschulden, Wegerechte und sonstige Eintragungen. Eine hohe Grundschuld, die nicht mit dem Kaufpreis zusammenhängt, ist ein Warnsignal.
Dann kommt die technische Prüfung. Ein unabhängiger Sachverständiger (Bausachverständiger, kein Makler!) kostet 300 bis 800 Euro für eine Begehung, kann aber Mängelkosten von 10.000 bis 100.000 Euro aufdecken. Das ist die beste Investition vor dem Kauf. Typische versteckte Mängel: Schimmel hinter Einbauschränken, Feuchte im Keller, alte Elektrik ohne Erdung, undichte Dachentwässerung.
Bei WEG-Wohnungen: Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten drei Jahre lesen. Hier stehen alle Streitigkeiten, geplanten Investitionen und Sonderumlagen. Eine WEG ohne ausreichende Rücklage bei altem Gebäude ist ein erhebliches Risiko.
Nutze unsere vollständige Checkliste und bereche danach: Rendite | Cashflow | Blitz-Check.
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
