Garmisch-Partenkirchen: Premiumlage für Ferienimmobilien
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Garmisch-Partenkirchen liegt am Fuß der Zugspitze — Deutschlands höchster Berg. Der Ort ist ganzjährig touristisch: Ski im Winter (Zugspitz Arena, Alpspitz), Wandern und Mountainbike im Sommer. Olympische Winterspiele 1936, Weltcup-Rennen jährlich — die internationale Bekanntheit ist enorm. Ferienwohnungen in Garmisch sind dauerhaft gefragt.
Ferienimmobilien-Zahlen und Rendite
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Tagessätze: 120–200 Euro für Ferienwohnungen in guter Lage. Auslastung: 60–75 Prozent im Jahresschnitt. Kaufpreise: 5.000–9.000 Euro/qm. Bayern GrESt: 3,5 Prozent. Bruttomietrendite bei Kurzzeitvermietung: 4–6 Prozent trotz hoher Kaufpreise. Wertsteigerung: 5–8 Prozent jährlich in den letzten 10 Jahren. Cashflow: Cashflow-Rechner. Steuer: Steuer-Abzüge.
Ganzjährig-Tourismus: Ski plus Sommer-Alpinismus
Garmisch ist einer der wenigen deutschen Ferienorte mit echter Ganzjährig-Auslastung. Winter: Zugspitze (2.962 m) mit Gletscherskigebiet, Alpspix, Klassik-Skirennen. Sommer: Wandern, Klettern, Mountainbiken am Fuß der Zugspitze. Dazwischen: Kongresse im Richard-Strauss-Institut. Durchschnittliche Auslastung Ferienwohnungen: 68 Prozent im Jahr.
Investment-Kalkulation: Hohe Preise, hohe Einnahmen
Kaufpreise: 5.000–9.000 Euro/qm für Bestandswohnungen. Ferienwohnungen erzielen 120–200 Euro Tagessatz. Bei 200 Vermietungstagen (68 % Auslastung) und 160 Euro Tagessatz = 32.000 Euro Bruttoeinnahmen jährlich. Minus 20 Prozent Plattform/Verwaltung = 25.600 Euro netto. Bei 600.000 Euro Kaufpreis: 4,3 Prozent Nettomietrendite. Steuer: Steuer-Abzüge.
Wertsteigerung als Haupt-Argument
In den letzten 10 Jahren sind Garmischer Preise um durchschnittlich 7 Prozent jährlich gestiegen. Das verdoppelt den Wert in rund 10 Jahren. Kombination aus 4–5 Prozent Mietrendite plus 6–8 Prozent Wertsteigerung = 10–13 Prozent Gesamtrendite p.a. bei gutem Management. Eigenkapital berechnen: Eigenkapital berechnen. Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.
Garmisch hat eine der teuersten Wohnlagen Deutschlands außerhalb Münchens — Zugspitzstraße und Partnachklamm-Nähe kosten bis zu 9.000 Euro/qm. Dennoch: Wer vor 2015 gekauft hat, hat seinen Wert mindestens verdoppelt. Kaufpreisfaktor: Kaufpreisfaktor-Rechner.
Partenkirchen (der östliche Ortsteil) ist günstiger als Garmisch — 10–20 Prozent niedrigere Kaufpreise bei identischen Mieteinnahmen. Wer Garmisch-Partenkirchen als Investment kauft, sollte zunächst Partenkirchen-Objekte prüfen für bessere Einstiegsrendite. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.
Garmisch-Partenkirchen hat durch Homeoffice eine neue Käuferschicht gewonnen: Tech-Fachkräfte aus München kaufen Zweitwohnsitze und verbringen 3–4 Tage pro Woche dort. Diese Käufer sind auch als Vermieter aktiv und erhöhen das Angebots-Qualitätsniveau dauerhaft.
Städte in der Region: München | Nürnberg | Augsburg
Wichtige Infos für Käufer: Grunderwerbsteuer nach Bundesland | AfA-Abschreibung
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
