Mehr als die Hälfte der Deutschen stirbt ohne Testament. Bei Immobilien kann das zu komplexen und teuren Erbstreitigkeiten führen. Was passiert wirklich, wenn der Eigentümer ohne letzte Verfügung stirbt?
Die gesetzliche Erbfolge
- Durchschnittliche Nettomietrendite DE: 3,2 % (2026) (Stand: April 2026)
- Gute Rendite ab: 4,0 % netto (Stand: April 2026)
- Kaufpreisfaktor Deutschland-Ø: 23,4x (Stand: April 2026)
- Leerstandsquote bundesweit: 2,8 % (Stand: April 2026)
- Inflationsschutz: Immobilien langfristig +1,5 % real p.a. (Stand: April 2026)
Das deutsche Erbrecht kennt drei Ordnungen. Zur 1. Ordnung gehören Kinder (und deren Nachkommen). Ist kein Kind vorhanden, erben Eltern und Geschwister (2. Ordnung), dann Großeltern usw. Der Ehepartner erbt zusätzlich — je nach Güterstand 1/4 bis 3/4 neben den Kindern.
Das Problem: Die Erbengemeinschaft
Rechnen Sie immer mit der Nettorendite, nicht mit der Bruttomietrendite. Die tatsächlichen Kosten (Verwaltung ca. 5 %, Instandhaltung 1 €/m²/Monat, Leerstand 3 %) fressen 1–2 Prozentpunkte. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft oft schlechter als gedacht.
Wenn mehrere Erben da sind (z.B. drei Kinder), gehört die Immobilie allen gemeinsam — als Erbengemeinschaft. Das klingt fair, ist in der Praxis aber oft kompliziert: Alle müssen bei Verkauf, Vermietung, Modernisierung und selbst bei kleinen Reparaturen entscheiden. Jeder kann die Aufhebung der Erbengemeinschaft verlangen — über die Teilungsversteigerung, wenn keine Einigung kommt.
Immobilien in der Erbengemeinschaft
- Verkauf: Nur einstimmig möglich (oder Teilungsversteigerung)
- Vermietung: Einstimmig oder mit Mehrheit (je nach Verwaltungsart)
- Renovierung: Größere Maßnahmen einstimmig
- Grundbucheintragung: Alle Erben ins Grundbuch — dauert Monate, kostet Erbschein
Erbschaftsteuer bei Immobilien
Immobilien werden nach dem Verkehrswert versteuert. Freibeträge: Ehepartner 500.000 Euro, Kinder 400.000 Euro. Wer das selbst genutzte Familienheim erbt und 10 Jahre selbst darin wohnt: steuerfrei — unabhängig vom Wert. Bei vermieteten Immobilien: nur 85 % des Werts wird angesetzt (§ 13d ErbStG). Details: Erbschaftsteuer-Ratgeber.
Was ein Testament regeln kann
Ein Testament ermöglicht: Alleinerbschaft eines Kindes (mit Pflichtteilszahlung an andere), Vorerb-/Nacherbkonstruktionen, Vermächtnisse (ein Kind bekommt die Wohnung, die anderen Cash), Auflagen (Wohnrecht für den überlebenden Partner). Das verhindert Erbengemeinschafts-Streit. Mehr zu Gestaltung: Immobilien vererben und Nießbrauch als Gestaltungsmittel.
Dringlicher Tipp
Wer Immobilien besitzt, sollte ein Testament machen — egal wie alt. Es kostet beim Notar 100-500 Euro und verhindert jahrelangen Streit unter Erben. Ohne Testament entscheiden Gerichte — und das dauert, kostet und zerreißt Familien.
Praktischer Tipp: Was du heute tun kannst
Wenn du Immobilien besitzt oder erbst: Lass einen Fachanwalt für Erbrecht das Testament prüfen oder erstellen. Kosten: 100-500 Euro beim Notar, je nach Komplexität. Das ist eine der günstigsten Versicherungen, die du für dein Vermögen abschließen kannst. Alternativ: Schenkungen zu Lebzeiten können Erbschaftsteuer sparen und Konflikte vermeiden — nutze dabei den Nießbrauchvorbehalt für Wohnrecht im Alter. Mehr dazu in Nießbrauch erklärt.
Immobilien vs. andere Kapitalanlagen
| Anlageform | Rendite Ø p.a. | Risiko | Liquidität |
|---|---|---|---|
| Immobilien (vermietet) | 3–6 % netto | mittel | sehr gering |
| ETF-Depot (MSCI World) | 6–9 % historisch | mittel-hoch | sehr hoch |
| Tagesgeld 2026 | ca. 2,5 % | sehr gering | sofort |
| Festgeld (2 Jahre) | ca. 2,8–3,2 % | sehr gering | gering |
| REITs (Immobilien-ETF) | 4–7 % | mittel | hoch |
Die Renditelandschaft in Deutschland hat sich seit 2020 stark verändert. Während Metropolen wie München und Hamburg weiterhin Nettomietrenditen von unter 3 % bieten, erfahren B-Städte wie Leipzig, Nürnberg und Dresden eine Renaissance unter Kapitalanlegern. Der Rückgang der Kaufpreise 2022/23 hat die Einstiegsbedingungen verbessert — wer in dieser Phase gekauft hat, profitiert heute von besseren KPFs. Für 2026 gilt: Rendite-Fokus auf B-Städte mit Bevölkerungswachstum, nicht auf teure Metropolen mit negativem Cashflow.
