Immobilien sind in Deutschland der häufigste vererbte Vermögenswert. Gleichzeitig kann die Erbschaftsteuer bei großen Objekten erheblich sein. Wer die Regeln kennt, kann legal und vorausschauend vererben — manchmal komplett steuerfrei.
Erbschaftsteuer: Grundprinzip
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Grundsätzlich unterliegt jeder Erbe der Erbschaftsteuer auf das erhaltene Vermögen — nach Abzug der Freibeträge. Der verbleibende Betrag wird mit dem Steuersatz der jeweiligen Steuerklasse besteuert (7 bis 50 %). Der Schlüssel zur Steueroptimierung sind die Freibeträge und das Familienheim-Privileg.
Freibeträge nach Verwandtschaft
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
| Erbe/Beschenkter | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | I (7–30 %) |
| Kinder | 400.000 € pro Kind | I (7–30 %) |
| Enkel (Eltern verstorben) | 400.000 € | I (7–30 %) |
| Enkel (Eltern noch lebend) | 200.000 € | I (7–30 %) |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II (15–43 %) |
| Nicht verwandt (Partner ohne Ehe) | 20.000 € | III (30–50 %) |
Das Familienheim-Privileg
Wenn der Erblasser das Familienheim selbst bewohnt hat und es an den Ehepartner vererbt, ist die Immobilie vollständig erbschaftsteuerfrei — ohne Wertgrenze. Für Kinder gilt das auch, aber nur bis zu einer Wohnfläche von 200 m². Wichtig: Der Erbe muss die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen.
Schenkung statt Erbschaft: 10-Jahres-Frist nutzen
Freibeträge gelten nicht nur beim Erben, sondern auch bei Schenkungen — und sie erneuern sich alle 10 Jahre! Das bedeutet: Wer eine Immobilie schrittweise überträgt (z.B. von Eltern auf Kinder) und die 10-Jahres-Frist beachtet, kann mehrfach die vollen Freibeträge nutzen.
Beispiel: Eltern verschenken 2020 eine Wohnung (Wert 350.000 €) an Kind A. 2030 können sie erneut 400.000 € steuerfrei verschenken. Über zwei Generationsschritte können so erhebliche Werte steuerfrei übertragen werden.
Bewertung von Immobilien beim Finanzamt
Das Finanzamt bewertet Immobilien nach dem Bewertungsgesetz — nicht unbedingt zum Verkehrswert. Vermietete Immobilien werden oft mit einem Abschlag von 10 % auf den Verkehrswert angesetzt. Das kann die Steuerlast reduzieren.
Checkliste: Immobilien richtig vererben
- Testament oder Erbvertrag aufsetzen — ohne Testament gilt gesetzliche Erbfolge
- Freibeträge kennen und alle 10 Jahre durch Schenkungen ausschöpfen
- Familienheim-Privileg prüfen (Selbstnutzung, 10 Jahre Haltefrist)
- Nießbrauch als Gestaltungsmittel prüfen (Schenkung mit Wohnrecht)
- Steuerberater einbeziehen — individuelle Planung spart viel Geld
Mehr zur Immobilienvermögensstrategie unter Immobilien vererben. Alle Rechner und Tools auf kapitalanlagerechner24.de.
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Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
