Die Grundsteuer ist die älteste Immobiliensteuer Deutschlands – und seit 2025 neu berechnet. Die Reform sorgt je nach Lage und Objekt für erhebliche Veränderungen. Was Vermieter jetzt wissen müssen.
Was ist die Grundsteuer?
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Die Grundsteuer B wird auf bebaute Grundstücke und Gebäude erhoben und ist eine der wichtigsten kommunalen Einnahmequellen. Sie wird jährlich fällig und in vier Raten quartalsweise gezahlt.
Die Grundsteuer A gilt für landwirtschaftliche Grundstücke – für Immobilien-Investoren in der Regel irrelevant.
Wie wird die Grundsteuer berechnet? (Neue Methode ab 2025)
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
Die Formel ist dreistufig:
- Grundsteuerwert (vom Finanzamt auf Basis neuer Bewertungsregeln festgesetzt)
- × Steuermesszahl (bundesweit einheitlich, aber Länder können abweichen)
- × Hebesatz der Gemeinde (sehr unterschiedlich: 200–900 %)
Ergebnis = jährliche Grundsteuer
Beispiel: Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus
Angenommener Grundsteuerwert: 500.000 €, Steuermesszahl 0,31 ‰, Hebesatz 500 %:
- 500.000 × 0,00031 = 155 € (Messbetrag)
- 155 × 5,0 (500 %) = 775 € Grundsteuer pro Jahr
Grundsteuer-Hebesätze im Vergleich
| Stadt | Hebesatz |
|---|---|
| München | 535 % |
| Berlin | 810 % |
| Frankfurt | 500 % |
| Hamburg | 740 % |
| Köln | 515 % |
| Leipzig | 650 % |
Darf man Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ja – die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Du darfst sie vollständig auf den Mieter umlegen, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist. Üblicherweise wird sie in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt.
Bei Eigennutzung (Eigentümer bewohnt selbst) ist keine Umlage möglich – die Steuer bleibt beim Eigentümer.
Was ändert sich durch die Reform?
Durch die Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland sind die Grundsteuerwerte in vielen Regionen gestiegen. Die Gemeinden haben gleichzeitig die Hebesätze angepasst – teils gesenkt, teils erhöht. Das Ergebnis: In begehrten Lagen können die Grundsteuern spürbar gestiegen sein, in Außenbereichen teils gesunken.
Empfehlung: Grundsteuerbescheid 2025 genau prüfen und mit Vorjahr vergleichen. Wenn der Wert stark gestiegen ist, prüfe ob Einspruch sinnvoll ist.
Grundsteuer als Werbungskosten absetzbar
Als Vermieter kannst du die Grundsteuer als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen – auch wenn du sie auf den Mieter umlegst, da du sie technisch trägst und erhältst. Wichtig: Die Jahresabrechnung mit dem Mieter zeigt den tatsächlichen Fluss.
Mehr zur Steuersituation als Vermieter: Steueroptimierung für Vermieter | Steuererklärung als Vermieter
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Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
