Die drei Abteilungen des Grundbuchs
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen gegliedert. Abteilung I: Eigentümer — wer ist aktueller Eigentümer, ggf. mit Anteilen bei Miteigentum. Abteilung II: Lasten und Beschränkungen — hier stehen Rechte Dritter wie Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbbaurechte und Wohnrechte. Diese Einträge können den Wert und die Nutzbarkeit der Immobilie erheblich beeinflussen. Abteilung III: Hypotheken und Grundschulden — hier stehen alle Sicherheiten die die Immobilie belasten. Wenn eine Bank einen Kredit gegeben hat, steht hier die Grundschuld.
Den Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld — und warum Banken heute fast ausschließlich Grundschulden einsetzen — erklärt Lukinski verständlich.
Als Käufer musst du alle drei Abteilungen prüfen. Ein sauberes Grundbuch in Abt. II und III ist Voraussetzung für einen reibungslosen Kauf. Lass den Notar alle Einträge erklären — es ist sein Job.
Grundschuld vs. Hypothek: Der Unterschied
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Hypothek: Ist direkt an eine bestimmte Forderung (den Kredit) geknüpft. Wenn der Kredit abbezahlt ist, erlischt die Hypothek automatisch. In der Praxis heute kaum noch genutzt. Grundschuld: Ist unabhängig von einer konkreten Forderung. Bleibt auch nach Kreditrückzahlung im Grundbuch eingetragen — muss aktiv gelöscht werden (kostet ca. 200–500 Euro beim Notar). Banken bevorzugen Grundschulden weil sie flexibler einsetzbar sind (können für spätere Kredite wiederverwendet werden).
Was bedeutet eine bestehende Grundschuld für Käufer?
Bestehende Grundschulden des Verkäufers müssen vor oder beim Kauf gelöscht oder übernommen werden. In der Regel: Verkäufer zahlt mit dem Kaufpreis seine Bank aus, die Bank löscht die Grundschuld. Das koordiniert der Notar über das Notaranderkonto. Als Käufer: Prüfe ob alle Löschungsbewilligungen vorliegen bevor du zahlst. Eine belastete Immobilie ohne Löschung zu kaufen ist gefährlich — du haftiest dann für die Schulden des Verkäufers. Mehr: Grundbuch erklärt und Kaufvertrag prüfen.
Weitere wichtige Grundbuch-Einträge verstehen
Neben Hypothek und Grundschuld gibt es weitere Einträge die Käufer kennen sollten: Wegerecht (Abt. II): Ein Nachbar darf über dein Grundstück gehen oder fahren. Das kann den Grundstückswert mindern und zu Konflikten führen. Nießbrauch (Abt. II): Jemand anderes hat das Nutzungsrecht an der Immobilie auf Lebenszeit — typisch bei Familienübertragungen. Ein Nießbrauch auf dem Objekt macht Vermietung oder Verkauf sehr schwierig. Vorkaufsrecht (Abt. II): Eine bestimmte Person hat das Recht, die Immobilie zu kaufen wenn du verkaufst — das kann den Verkauf blockieren oder verzögern. Auflassungsvormerkung: Zeigt an dass ein Verkauf stattfindet und schützt den Käufer vor Zwischenverfügungen. Alle diese Einträge müssen vor dem Kauf mit dem Notar besprochen werden. Unklare Einträge sind ein Grund den Kaufpreis nachzuverhandeln oder vom Kauf abzusehen. Mehr: Grundbuchauszug beantragen.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
