Grundbuchauszug beantragen: So geht es Schritt für Schritt
Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf. Er zeigt, wem eine Immobilie wirklich gehört, welche Schulden darauf lasten und welche Rechte Dritte an dem Objekt haben. Kein seriöser Kauf ohne aktuellen Grundbuchauszug — aber viele Käufer wissen nicht, wie sie ihn beantragen.
Was steht im Grundbuch?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Das Grundbuch besteht aus drei Abteilungen:
- Abt. I – Eigentümer: Wem gehört das Grundstück? Bei Erbengemeinschaften oder GbR stehen hier alle Miteigentümer mit Anteilen.
- Abt. II – Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Nießbrauchrechte, Vorkaufsrechte, Denkmalschutz-Vermerke. Das ist oft die wichtigste Abteilung für Investoren.
- Abt. III – Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden. Hier siehst du, ob auf der Immobilie noch Bankschulden lasten, die vor dem Kauf gelöscht werden müssen.
Wer darf Grundbuchauszüge beantragen?
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Grundbücher sind nicht öffentlich. Du musst ein "berechtigtes Interesse" nachweisen. Als Kaufinteressent reicht eine Kaufabsichtserklärung oder ein vorläufiger Kaufvertrag. Eigentümer haben jederzeit freien Zugang. Notare, Gerichte und Behörden auch.
Wichtig: Verkäufer sind nicht verpflichtet, dir den Grundbuchauszug spontan zu zeigen. Bestehe aber immer darauf, bevor du eine Kaufabsicht unterzeichnest.
Schritt-für-Schritt: Grundbuchauszug beantragen
- Zuständiges Amtsgericht ermitteln: Der Grundbuchauszug liegt beim Amtsgericht des Standorts der Immobilie. Bei Berlin-Mitte z.B. das Amtsgericht Berlin-Mitte.
- Online oder persönlich: Viele Bundesländer bieten das Grundbuchportal online an (grundbuch-online.de oder länderspezifische Portale). Dort kannst du nach Registrierung direkt beantragen.
- Angaben bereithalten: Du brauchst Grundbuchart (Wohnungsgrundbuch oder Grundbuch), Grundbuchbezirk, Blatt-Nummer oder Flur/Flurstück-Angaben. Der Verkäufer oder Makler kann diese Daten nennen.
- Kosten bezahlen: Einfacher Auszug: 10–20 Euro. Beglaubigter Auszug (für Notartermine): 20–30 Euro. Für Banken und Notare ist immer ein beglaubigter Auszug nötig.
- Auszug prüfen: Prüfe besonders Abt. II (Belastungen) und III (Schulden). Unklare Einträge sofort beim Notar oder einem Anwalt klären lassen.
Tipps für Immobilieninvestoren
Lass dir immer einen aktuellen Auszug (nicht älter als 3 Monate) zeigen — Einträge können sich ändern. Wenn du mehrere Objekte prüfst: Notiere die Grundbuchdaten und vergleiche sie mit dem, was der Verkäufer sagt. Abweichungen sind sofortige Red Flags.
Vor dem Notartermin: Der Notar holt selbst einen aktuellen Auszug ein — aber du solltest ihn vorher schon kennen. Mehr zu den Kaufprozessen: Hauskauf-Checkliste für Vermieter und Nebenkosten beim Hauskauf.
Weitere Kauf-Tipps: Alle Kaufkosten | Eigenkapital berechnen | Grundbuch verstehen
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
