Die Eigenbedarfskündigung ist das schärfste Instrument, das Vermietern gegenüber Mietern zur Verfügung steht – und gleichzeitig das sensibelste. Wer hier formale Fehler macht oder den Bedarf nicht klar nachweisen kann, riskiert eine unwirksame Kündigung und teure Gerichtsverfahren.
Was ist Eigenbedarf?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Haushaltsangehörige benötigt. Unter Familienangehörige fallen:
- Kinder und Eltern
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Schwiegereltern
- Lebensgefährte (wenn Haushaltsgemeinschaft besteht)
Nicht berechtigt: Cousins, Bekannte, Arbeitskollegen, Geschäftspartner.
Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
- Echter Bedarf: Der Bedarf muss tatsächlich und vernünftigerweise bestehen – nicht nur vorgetäuscht. Ein Zimmer in einer WG reicht nicht als Begründung.
- Keine andere freie Wohnung: Hat der Vermieter mehrere Objekte, muss er prüfen, ob der Bedarf nicht durch eine andere freie Einheit gedeckt werden kann.
- Schriftliche Kündigung mit Begründung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Person, die einziehen soll, sowie die Gründe benennen.
- Korrekte Kündigungsfristen: Je nach Mietdauer: 3, 6 oder 9 Monate.
Kündigungsfristen im Überblick
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss spätestens am 3. eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu sein.
Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung
- Vortäuschung: Wer Eigenbedarf vortäuscht, macht sich schadensersatzpflichtig – der Mieter kann Umzugskosten und Mehrkosten für neue teurere Wohnung geltend machen
- Unklare Begründung: "Ich brauche die Wohnung für meine Familie" reicht nicht. Name und Verwandtschaftsgrad müssen rein, Bedarf muss konkret sein
- Sperrfrist nach Umwandlung ignorieren: Wenn eine Mietwohnung in Eigentum umgewandelt und verkauft wird, gilt eine Sperrfrist von 3–10 Jahren für Eigenbedarfskündigungen
- Soziale Härte übersehen: Mietern mit Behinderung, Schwangeren, sehr alten oder schwer erkrankten Mietern kann eine Kündigung aufgrund sozialer Härte verweigert werden
Sperrfrist – besonders wichtig für Kapitalanleger
Wer eine bisher vermietete Wohnung als Kapitalanlage kauft und später selbst einziehen will, muss die Sperrfrist kennen: Nach Umwandlung in Eigentumswohnung und Veräußerung gilt in vielen Bundesländern eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren, oft bis zu 10 Jahren. In angespannten Wohnungsmärkten (Milieuschutzgebiete) kann sie faktisch unbegrenzt sein.
Checkliste: Eigenbedarfskündigung richtig aussprechen
- ☐ Person, die einzieht, namentlich nennen + Verwandtschaftsgrad angeben
- ☐ Konkrete Begründung (warum diese Wohnung, warum jetzt)
- ☐ Prüfen: Gibt es andere freie Wohnungen im Bestand?
- ☐ Sperrfrist prüfen (Kauf-Datum der Immobilie, Umwandlungszeitpunkt)
- ☐ Kündigungsfrist korrekt berechnen
- ☐ Schriftlich per Einschreiben mit Rückschein zustellen
- ☐ Soziale Härte des Mieters vorab einschätzen
Im Zweifel: Anwalt für Mietrecht konsultieren, bevor die Kündigung rausgeht. Ein Fehler kostet mehr als ein Anwaltshonorar.
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Kündigungsfristen — was gilt wann?
| Kündigungsgrund | Gesetzliche Grundlage | Frist |
|---|---|---|
| Mieter (ordentlich) | § 573c BGB | Immer 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer < 5 Jahre | § 573c BGB | 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer 5–8 Jahre | § 573c BGB | 6 Monate |
| Vermieter: Wohndauer > 8 Jahre | § 573c BGB | 9 Monate |
| Eigenbedarf | § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Wie oben, benötigt Begründung |
| Zahlungsverzug (fristlos) | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Sofort (bei 2 Monatsmieten Rückstand) |
Der BGH (Az. VIII ZR 127/17) hat klargestellt: Eine vorgäustäuschte Eigenbedarfskündigung verpflichtet den Vermieter zu Schadensersatz. Der Mieter hat Anspruch auf alle zusätzlichen Umzugs- und Wohnkosten. Eigenbedarf muss konkret und nachweisbar sein — abstrakte Pläne genügen nicht.
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
