Als Vermieter in Deutschland gelten strenge gesetzliche Regeln. Wer sie kennt, vermeidet teure Fehler und schützt seine Rechte. Hier sind die 10 wichtigsten Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) für den Vermieter-Alltag.
§ 535 BGB — Pflichten aus dem Mietvertrag
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Der Grundparagraf der Vermietung: Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und erhalten. Das bedeutet: Reparaturen sind Vermietersache, nicht Mietersache — solange sie keine normalen Verschleißerscheinungen sind.
§ 536 BGB — Mietminderung bei Mängeln
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Wenn die Wohnung mangelhaft ist (Heizung kaputt, Schimmel, Wasserschaden), darf der Mieter die Miete mindern. Die Minderungshöhe richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Als Vermieter: Mängel schnell beheben, um Mietminderungsansprüche zu minimieren.
§ 543 BGB — Außerordentliche Kündigung
Bei schweren Vertragsverletzungen (z.B. 2 Monatsmieten Rückstand) kann der Vermieter fristlos kündigen. Wichtig: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund nennen. Eine vorherige Abmahnung ist meist erforderlich.
§ 549 BGB — Anwendungsbereich Wohnraummietrecht
Definiert, wann das besonders mieterschützende Wohnraummietrecht gilt (vs. Gewerbemietrecht). Relevant für Ferienwohnungen, WGs und Mischobjekte.
§ 551 BGB — Kaution
Maximale Kaution: 3 Nettokaltmieten. Anlage getrennt vom eigenen Vermögen. Rückgabe mit Zinsen nach Vertragsende. Fehler hier können teuer werden.
§ 558 BGB — Mieterhöhung bis zur Ortsüblichkeit
Vermieter können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen — aber nicht mehr als 20 % in 3 Jahren (in Gebieten mit Mietpreisbremse: 15 %). Begründung mit Mietspiegel, Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.
§ 560 BGB — Betriebskostenerhöhung
Wenn Betriebskosten steigen (z.B. Grundsteuer, Versicherung), darf der Vermieter die Vorauszahlung anpassen — aber nur nach Vorlage der Abrechnung.
§ 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete
Bei Verkauf der Immobilie tritt der neue Eigentümer automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Mieter sind geschützt — sie brauchen dem Verkauf nicht zuzustimmen.
§ 573 BGB — Ordentliche Kündigung durch Vermieter
Vermieter können nur bei berechtigtem Interesse kündigen: Eigenbedarf, Hinderung wirtschaftlicher Verwertung, Vertragsverletzung des Mieters. Sozialklausel gilt — Härtegründe des Mieters müssen berücksichtigt werden.
§ 2 BetrKV — Umlegbare Betriebskosten
Diese Verordnung listet abschließend, welche Kosten als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden dürfen — Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Aufzug, Hausmeister u.v.m. Kosten, die nicht in der Liste stehen, darf der Vermieter nicht umlegen.
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Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
