Wohnfläche und Aufteilung im Mehrfamilienhaus: Was Investoren wissen müssen

Wohnfläche und Aufteilung im Mehrfamilienhaus: Leitfaden für Investoren

Wer ein Mehrfamilienhaus kauft oder in Eigentumswohnungen aufteilt, muss die korrekte Wohnflächenberechnung und -aufteilung verstehen. Fehler hier können teuer werden — bei der Mietgestaltung, bei der WEG-Aufteilung und bei der Verkaufsangabe.

Wohnflächenberechnung nach WoFlV

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt wie Wohnfläche berechnet wird: Vollständig angerechnet (100 %): Alle Räume mit Raumhöhe über 2 m. Küche, Bad, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur. Hälftig angerechnet (50 %): Balkone und Terrassen. Loggia. Raumhöhe zwischen 1 und 2 m. Nicht angerechnet (0 %): Keller, Garage, Heizungsraum. Raumhöhe unter 1 m. Dachschrägen mit weniger als 1 m. Praxistipp: Falsche Wohnflächenangabe beim Vermieten kann zu Mietminderungsansprüchen führen (wenn tatsächlich kleiner als angegeben um mehr als 10 %). Immer korrekt messen — im Zweifel Vermesser beauftragen. Für Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten.

Mehrfamilienhaus aufteilen: WEG-Gründung und Aufteilungsplan

Wer ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilt, schafft eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Das Verfahren: Schritt 1 — Aufteilungsplan erstellen: Architekten beauftragen der alle Wohnungen und Gemeinschaftsflächen einzeichnet. Jede Einheit erhält eine Nummer. Schritt 2 — Abgeschlossenheitsbescheinigung: Die Baubehörde bestätigt dass jede Wohnung abgeschlossen ist (eigener Eingang, Bad, Küche). Schritt 3 — Teilungserklärung beim Notar: Der Notar beurkundet die Aufteilung und die Gemeinschaftsordnung. Schritt 4 — Grundbucheintragung: Jede Wohnung erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Kosten der Aufteilung: Architekt Aufteilungsplan: 2.000–5.000 Euro. Abgeschlossenheitsbescheinigung: 200–500 Euro. Notar Teilungserklärung: Ca. 1 % des Gebäudewerts. Grundbucheintragung: Ca. 0,5 % des Gebäudewerts. Warum aufteilen? Einzelne Wohnungen erzielen beim Verkauf höhere m²-Preise als das Gesamtgebäude. Steueroptimierung: Wohnungen können sukzessive steuerfrei verkauft werden (nach 10 Jahren). Für Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.

Wohnfläche: Praxistipps und häufige Fehler

Häufige Fehler bei der Wohnflächenberechnung: Fehler 1 — Dachschrägen falsch berechnet: Raumhöhe unter 1 m = 0 %. Raumhöhe 1–2 m = 50 %. Raumhöhe über 2 m = 100 %. Viele rechnen Dachschrägen vollständig an — das ist falsch. Fehler 2 — Balkon zu 100 % angerechnet: Balkone und Terrassen werden nur zu 25–50 % angerechnet (je nach Einzelfall). Luxusbalkone können bis 50 % zählen, kleine Balkone oft nur 25 %. Fehler 3 — Kellerräume als Wohnfläche: Keller und Nebenräume außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche — auch wenn sie als Abstellraum genutzt werden. Fehler 4 — Mauerwerk eingerechnet: Die Grundfläche wird ohne Wandstärken gemessen. Außenwände und Trennwände werden nicht zur Wohnfläche gezählt. Praktische Bedeutung: Ist die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner als angegeben, darf der Mieter proportional mindern. Bei 60 m² angegeben, nur 52 m² vorhanden (13,3 % weniger): Minderungsrecht für 13,3 % der Miete. Empfehlung: Bei Unsicherheit Vermesser beauftragen. Kosten 200–500 Euro. Schützt vor teuren Mietminderungsstreitigkeiten. Für Mietrecht: Mietrecht Grundlagen.

Eigentumswohnungen bleiben für Einsteiger das richtige erste Objekt — überschaubar, manageable, mit klaren Renditeerwartungen. Mehrfamilienhäuser bleiben das Vehikel für den Aufstieg: wer 3+ ETWs verwaltet, sollte ernsthaft über ein MFH nachdenken. Denkmalschutzimmobilien erleben 2026 eine Renaissance bei Spitzenverdienern: die kombinierten AfA-Sätze machen sie bei Grenzsteuersätzen über 42 % extrem attraktiv. Ferienimmobilien: nur mit professioneller Vermarktung und in Top-Lagen (Küste, Alpen).