Das Mehrfamilienhaus (MFH) ist der Klassiker unter den Immobilieninvestments – mehr Wohneinheiten, mehr Mieteinnahmen, mehr Hebel. Aber auch: mehr Verantwortung, mehr Kapital, mehr Management. Dieser Leitfaden erklärt alles, was Einsteiger wissen müssen.
Ausführliche Tipps und Checkliste zum Mehrfamilienhaus kaufen — von der Preisbewertung bis zur Verwaltung — findet sich bei Immobilien Erfahrung.
Was ist ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage?
- Notarkosten + Grundbuch: ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) (Stand: April 2026)
- Maklerprovision (geteilt seit 2020): je 1,5–3,57 % (Stand: April 2026)
- Dauer Grundbuchübertragung: ca. 6–12 Wochen nach Notar (Stand: April 2026)
- Auflassungsvormerkung: schützt ab Tag des Notartermins (Stand: April 2026)
Ein Mehrfamilienhaus hat mindestens drei Wohneinheiten und wird vollständig vermietet. Du bist Alleineigentümer – kein WEG, keine Miteigentümer, keine Mehrheitsbeschlüsse. Das bedeutet mehr Kontrolle, aber auch volle Verantwortung für das Gebäude.
Warum MFH mehr Rendite als ETW?
Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen (ca. 500–1.000 €). Das ist bei gebrauchten Objekten Pflicht. Typische Baumängel die Gutachter finden: Feuchtigkeit im Keller, Schimmel hinter Verkleidungen, Risse im Fundament. Ein Gutachten kann den Kaufpreis um 10.000–50.000 € senken.
Mehrfamilienhäuser werden günstiger pro Einheit bewertet als einzelne Eigentumswohnungen – der sogenannte „Portfolioabschlag". Außerdem:
- Verwaltungskosten pro Einheit sinken mit Anzahl der Wohnungen
- Leerstandsrisiko verteilt sich: Bei 6 Einheiten reißt 1 leere Wohnung keine 100 %-Lücke
- Wertsteigerungspotenzial durch Aufwertung (Sanierung, Dachgeschossausbau)
Was kostet ein Mehrfamilienhaus?
| Stadttyp | Kaufpreis pro m² Wohnfläche | Beispiel: 400 m² MFH |
|---|---|---|
| Großstadt A-Lage (München) | 8.000–15.000 € | 3,2–6 Mio. € |
| Mittelstadt B-Lage (Leipzig) | 2.000–4.000 € | 800.000–1,6 Mio. € |
| Kleinstadt C-Lage | 800–2.000 € | 320.000–800.000 € |
Rechenbeispiel: 6-Parteien-Haus in Hannover
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 750.000 € |
| Wohnfläche | 450 m² (6 × 75 m²) |
| Kaufpreis pro m² | 1.667 €/m² |
| Kaltmiete gesamt | 3.600 €/Monat (6 €/m²) |
| Jahreskaltmiete | 43.200 € |
| Bruttorendite | 5,76 % |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 75.000 € |
| Eigenkapital (25 %) | 187.500 € |
| Kredit (75 %) | 562.500 € |
| Kreditrate (3,8 % + 2 %) | 2.719 €/Monat |
| Verwaltung (30 €/Einheit) | 180 €/Monat |
| Instandhaltung (1 €/m²) | 450 €/Monat |
| Monatlicher Cashflow | +251 €/Monat |
Worauf beim MFH-Kauf achten?
- Baujahr und Sanierungsstand: Dach, Heizung, Fenster, Elektrik – was steht wann an?
- Mietpreise und Mietverträge: Sind die Mieten marktgerecht oder weit drunter? Mieterstruktur stabil?
- Leerstand: Wie hoch ist er aktuell und warum?
- Energieeffizienz: Ab 2033 drohen EU-Sanierungspflichten für schlechte Energieklassen. EPC-Rating prüfen.
- Mietsteigerungspotenzial: Wie weit liegen aktuelle Mieten unter der Marktmiete?
Checkliste MFH-Kauf
- Energieausweis (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis) vorhanden?
- Alle Mietverträge und Miethistorie analysiert?
- Kostenschätzung für Sofortinvestitionen eingeholt?
- Grundbuch auf Lasten und Beschränkungen geprüft?
- Mieterspiegel / Mietspiegel für die Region gecheckt?
- Finanzierung mit mehreren Banken verglichen?
Fazit
Ein Mehrfamilienhaus bietet Erfahrenen Investoren mehr Rendite und Kontrolle als eine Eigentumswohnung. Der Kapitaleinsatz ist höher, der Verwaltungsaufwand ebenfalls. Wer strukturiert vorgeht und die Zahlen kennt, kann mit einem MFH nachhaltiges Vermögen aufbauen.
Weiterlesen: Nettorendite-Rechner | Cashflow berechnen | Wohnung vs. Haus Vergleich
Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Gesamte Nebenkosten Ø |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 7–9 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 8–10 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 10–12 % |
| NRW / Brandenburg | 6,5 % | ca. 10–13 % |
Der Markt hat sich seit 2022 zugunsten der Käufer verschoben. Preisverhandlungen von 5–15 % sind in vielen Regionen wieder möglich — besonders bei sanierungsbedürftigen Objekten oder länger am Markt stehenden Angeboten. 2026 sind die Chancen für Kapitalanleger besser als seit Jahren: niedrigere Preise als 2021/22, leicht gesunkene Zinsen, und ein strukturelles Wohnungsdefizit das die Mietpreise stützt. Wer jetzt qualitätsbewusst kauft, investiert in ein window of opportunity.
