Eine Ferienwohnung kaufen, vermieten und damit Geld verdienen – der Traum vieler Anleger. Die Realität sieht oft nüchterner aus. Dieser Ratgeber zeigt, wann Ferienimmobilien eine echte Kapitalanlage sind und wann sie zur Kostenfalle werden.
Grundlagen: Wie funktioniert Vermietung von Ferienimmobilien?
- Metropolen (A-Lage) Nettomietrendite Ø: 2,0–3,5 % (Stand: April 2026)
- B-Städte Rendite Ø: 3,5–5,5 % (Stand: April 2026)
- C-Lagen Rendite Ø: 5,0–9,0 % (Leerstandsrisiko!) (Stand: April 2026)
- Bevölkerungswachstum DE: +0,3 % p.a. (Zuwanderung) (Stand: April 2026)
- Wohnungsneubau 2024: nur ca. 250.000 (Ziel: 400.000) (Stand: April 2026)
Ferienimmobilien werden kurzfristig vermietet – typisch 2–14 Tage pro Buchung. Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Fewo-direkt oder regionale Portale ermöglichen die Vermietung. Mögliche Erträge sind höher pro Nacht als bei Dauervermietung, aber Belegungsrate ist der Schlüssel.
Beliebte Standorte in Deutschland
Kaufen Sie nicht nur nach Rendite, sondern nach Zukunftsfähigkeit der Stadt: Ist die Wirtschaft diversifiziert? Gibt es Hochschulen? Wie ist die Bevölkerungsprognose bis 2035? Eine 8-%-Rendite in einer schrumpfenden Industriestadt kann trotzdem ein schlechtes Investment sein, wenn der Leerstand in 10 Jahren bei 20 % liegt.
| Region | Kaufpreis/m² | Ø Nachtpreis | Belegung | Jahreseinnahmen/70m² |
|---|---|---|---|---|
| Sylt | 10.000–25.000 € | 200–500 € | 60–80 % | 25.000–50.000 € |
| Ostsee (Rügen, Usedom) | 4.000–9.000 € | 80–200 € | 50–70 % | 12.000–25.000 € |
| Bayerische Alpen | 5.000–12.000 € | 100–250 € | 55–75 % | 15.000–30.000 € |
| Schwarzwald | 3.000–6.000 € | 70–150 € | 45–65 % | 9.000–18.000 € |
| Eifel / Sauerland | 2.000–4.000 € | 60–120 € | 40–60 % | 7.000–14.000 € |
Die versteckten Kosten einer Ferienimmobilie
- Plattformgebühren: Airbnb 3 %, Booking.com 15 %, Fewo-direkt pauschal
- Reinigungsservice: 80–200 € pro Wechsel (je nach Größe)
- Property Management: 20–30 % der Einnahmen wenn extern verwaltet
- Leerstandskosten: Auch wenn nicht belegt: Grundkosten laufen weiter
- Instandhaltung: Höher als bei Dauervermietung (mehr Abnutzung)
- Marketing: Profifotografie, Listings, Inserate
Steuerliche Besonderheiten
Ferienimmobilien sind steuerlich komplex:
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG): Nur wenn überwiegend fremdvermietet
- Eigennutzung: Kosten nur anteilig absetzbar (Verhältnis Vermietungs- zu Eigennutzungstage)
- Gewerbliche Vermietung: Ab hoher Serviceintensität möglicherweise Gewerbesteuer
- Liebhaberei-Prüfung: Finanzamt prüft, ob dauerhaft Gewinnerzielungsabsicht besteht
Rendite-Realität: Ein ehrliches Beispiel
| Parameter | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis (70 m², Ostsee) | 420.000 € |
| Bruttoeinnahmen (120 €/Nacht, 65 % Belegung) | 28.470 €/Jahr |
| Plattformgebühren (10 %) | −2.847 € |
| Reinigung (100 € × 80 Wechsel) | −8.000 € |
| Instandhaltung + Nebenkosten | −4.500 € |
| Nettoeinnahmen | 13.123 € |
| Nettorendite | 3,1 % |
| Kreditrate (3,8 % + 2 %, 336.000 €) | 19.194 €/Jahr |
| Jährlicher Cashflow | −6.071 € |
Trotz vermeintlich hoher Einnahmen: negativer Cashflow, weil Kaufpreise an guten Ferienstandorten sehr hoch sind.
Fazit
Ferienimmobilien sind oft keine klassische Kapitalanlage, sondern eine Mischung aus Lebensstil-Investment und Rendite. Wer selbst nutzen möchte und nebenbei Einnahmen generieren will, kann damit zufrieden sein. Wer rein auf Rendite aus ist, findet bei Dauervermietung in B-Städten bessere Zahlen.
Weiterlesen: Bruttorendite Rechner | ETW als Kapitalanlage
Standortanalyse: So bewertest du eine Stadt als Kapitalanlage
- Schritt 1: Bevölkerungsprognose 2035 prüfen: wächst, stagniert oder schrumpft die Stadt?
- Schritt 2: Wirtschaftsstruktur analysieren: Ist die Stadt von einem Arbeitgeber abhängig?
- Schritt 3: Leerstandsquote recherchieren: < 3 % = Nachfragemarkt, > 5 % = Vorsicht
- Schritt 4: Mietpreisentwicklung der letzten 5 Jahre: steigen Mieten über Inflation?
- Schritt 5: Infrastruktur prüfen: ÖPNV, Schulen, Einkauf — das ist was Mieter wollen
Rendite-Vergleich Städtekategorien 2026
| Städtekategorie | Kaufpreis Ø €/m² | Nettomietrendite Ø | Leerstandsrisiko |
|---|---|---|---|
| A-Städte (Mü, Hh, Ffm) | 7.000–12.000 € | 1,8–3,0 % | sehr gering |
| B-Städte (Nürnberg, Leipzig) | 2.500–5.500 € | 3,5–5,5 % | gering |
| C-Städte (Kleinstädte) | 1.000–3.000 € | 5,0–9,0 % | mittel–hoch |
| D-Lagen (schrumpfende Städte) | 300–1.500 € | 8,0–15,0 % | hoch |
Die Hierarchie der deutschen Immobilienmärkte ist in Bewegung. Während Metropolen teuer bleiben, profitieren B-Städte von einem strukturellen Bedeutungsgewinn: Remote-Work-Migration, Hochschulausbau und Infrastrukturinvestitionen stärken Hannover, Nürnberg, Leipzig und Dresden. 2026 gilt: B-Städte mit Bevölkerungsplus und diversifizierter Wirtschaft sind die attraktivsten Kapitalanlage-Standorte. C-Lagen (schrumpfende Städte) nur für erfahrene Investoren mit Leerstandstoleranz.
