Als Vermieter erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Diese sind steuerpflichtig – aber nicht in voller Höhe. Der Trick liegt in den Werbungskosten, die du gegen deine Mieteinnahmen rechnen kannst. Dieser Ratgeber erklärt, wie das funktioniert.
Die häufigsten Irrtümer im Mietrecht — von der Kaution bis zur Kündigung — listet Immobilien Erfahrung mit Handlungsempfehlungen auf.
Was muss ich versteuern?
- AfA Normgebäude (ab 1925): 2,0 % p.a. über 50 Jahre (Stand: April 2026)
- AfA Denkmal: 9 % (8 Jahre) + 7 % (4 Jahre) (Stand: April 2026)
- Spekulationssteuer: entfällt nach 10 Jahren Haltedauer (Stand: April 2026)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (BY) bis 6,5 % (NRW, BRB) (Stand: April 2026)
- Werbungskosten pauschal: 1.000 €/Jahr ohne Einzelnachweis (Stand: April 2026)
Du versteuert nicht die Mieteinnahmen, sondern den Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten:
Steuerpflichtiger Überschuss = Mieteinnahmen − Werbungskosten
Im ersten Jahr nach dem Kauf (hohe Zinsen, hohe Nebenkosten) ist dieser Überschuss oft negativ – du machst einen steuerlichen Verlust, der dein Gesamteinkommen mindert.
Was kannst du als Werbungskosten absetzen?
Die 15-%-Regel beachten: Investieren Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht mehr als 15 % des Gebäude-Kaufpreises in Renovierungen, sonst werden die Kosten zu anschaffungsnahen Herstellungskosten — und Sie verlieren den sofortigen Steuerabzug. Bei Zweifel: Steuerberater fragen.
| Werbungskosten-Position | Absetzbar? |
|---|---|
| Schuldzinsen (Darlehenszinsen) | Ja, 100 % |
| Tilgung | Nein (Vermögensaufbau) |
| AfA (Gebäudeabschreibung) | Ja, 2–3 % p.a. |
| Grundsteuer | Ja |
| Gebäudeversicherung | Ja |
| Verwaltungskosten / Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil) | Ja |
| Reparaturen und Instandhaltung | Ja (sofort oder verteilt) |
| Maklercourtage für Mietersuche | Ja |
| Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km) | Ja |
| Steuerberaterkosten | Ja |
| Leerstandskosten | Ja |
| Kaufnebenkosten (GrESt, Notar) | Nein (Teil der Anschaffungskosten) |
Praxisbeispiel: Steuerberechnung Vermieter
| Position | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Jahreskaltmiete | 12.000 € |
| − Schuldzinsen | −6.800 € |
| − AfA (2 % auf 180.000 € Gebäudeanteil) | −3.600 € |
| − Grundsteuer | −600 € |
| − Versicherungen | −350 € |
| − Verwaltung / Instandhaltung | −1.200 € |
| Steuerpflichtiger Überschuss | −550 € (Verlust!) |
| Steuerersparnis (Grenzsteuersatz 42 %) | ca. +231 €/Jahr |
In diesem Beispiel reduziert die Immobilie dein zu versteuerndes Einkommen um 550 € – obwohl du monatlichen Cashflow hast. Das Finanzamt trägt also effektiv mit.
Erfahrungen aus der Praxis: Häufige Fehler
- Grundstücksanteil nicht getrennt: Wer den Grundstücksanteil nicht sauber vom Gebäude trennt, schreibt zu viel oder zu wenig ab. Das Finanzamt hat eine Arbeitshilfe – nutze sie.
- Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten: Reparaturen sind sofort absetzbar; Modernisierungen (die den Standard erhöhen) müssen aktiviert und über AfA abgeschrieben werden. Die Grenze ist entscheidend.
- Nebenkosten vergessen: Viele vergessen Fahrtkosten, Fachliteratur, Kontoführungsgebühren – alles absetzbar.
Anlage V: So gibst du Mieteinnahmen an
Mieteinnahmen werden in der Einkommensteuererklärung in der Anlage V angegeben. Pro Objekt eine eigene Anlage V. Die wichtigsten Zeilen:
- Zeile 9: Einnahmen aus Vermietung (Kaltmiete)
- Zeile 10: Umlagen (Nebenkosten, die du weiterreichst)
- Zeile 21: Schuldzinsen
- Zeile 33: AfA-Betrag
- Zeile 39–50: Sonstige Werbungskosten
Fazit
Als Vermieter zahlst du nicht auf die gesamten Mieteinnahmen Steuern, sondern nur auf den Überschuss nach Werbungskosten. Mit konsequenter Nutzung aller Absetzungsmöglichkeiten – besonders AfA und Zinsen – kann die Steuerlast im Anfangsstadium sogar negativ sein (steuerlicher Verlust = Erstattung). Ein Steuerberater rechnet sich bei Immobilienbesitz fast immer.
Weiterlesen: AfA Abschreibung erklärt | Spekulationsfrist | Nettorendite Rechner
Weitere Steuer-Themen: Alle Steuer-Abzüge | Anlage V Tipps
Steuerliche Optimierung: Chancen und Risiken
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓ AfA senkt Steuerlast jährlich | ✗ Steuerstundung, keine Steuerfreiheit |
| ✓ Werbungskosten sofort absetzbar | ✗ Anschaffungsnahe Kosten müssen aktiviert werden |
| ✓ Verluste aus V+V verrechenbar | ✗ Bei Verkauf: mögliche Steuerfreiheit erst nach 10 J. |
| ✓ Denkmal-AfA bis 12 % p.a. | ✗ Denkmalschutzauflagen erhöhen Kosten |
| ✓ GbR/GmbH für Steuerstrategie | ✗ GmbH: höherer Verwaltungsaufwand |
AfA-Vergleich: Welche Immobilie bringt mehr Steuerersparnis?
| Immobilientyp | AfA-Satz | Laufzeit | Steuervorteil bei 100.000 € Gebäudewert |
|---|---|---|---|
| Normgebäude (Bj. ab 1925) | 2,0 %/Jahr | 50 Jahre | 2.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Älteres Gebäude (Bj. vor 1925) | 2,5 %/Jahr | 40 Jahre | 2.500 €/Jahr × Steuersatz |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8J) + 7 % (4J) | 12 Jahre | bis 9.000 €/Jahr × Steuersatz |
| Neubau ab 2023 (§ 7b EStG) | 5 %/Jahr | 20 Jahre | 5.000 €/Jahr × Steuersatz |
Das Steuerrecht für Vermieter hat sich 2023/24 an mehreren Stellen geändert: Der neue AfA-Satz von 5 % für Neubauimmobilien (§ 7b EStG) macht Neubauten steuerlich wieder attraktiver. Gleichzeitig verschiebt die ökologische Lenkung (GEG 2024, Heizungsgesetz) Sanierungskosten nach vorne — die mit entsprechenden KfW-Förderungen aber gut abgefedert werden können. Grundsätzlich gilt: Steuerliche Optimierung ja, aber niemals eine schlechte Immobilie aus Steuergründen kaufen.
