Vermietetes Apartment kaufen: Was du wissen musst
Ein bereits vermietetes Apartment zu kaufen hat Vor- und Nachteile. Einerseits: Sofortige Mieteinnahmen. Andererseits: Du kaufst den Mieter mit — und kannst nicht einfach die Miete erhöhen oder den Mieter wechseln.
Vorteile eines vermieteten Kaufs
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
- Sofortige Mieteinnahmen ab Kaufdatum (keine Leerstandsphase)
- Bekannte Miete — du siehst was du bekommst
- Oft günstiger als leer stehendes Objekt (Vermieterrabatt)
- Keine Renovierung und Neuvermietung nötig
Risiken und Einschränkungen
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
- Bestandsmiete unter Markt: Altmieter zahlen oft 20–40 % unter aktueller Marktmiete
- Mieterhöhung begrenzt: Nur nach Mietspiegel, maximal 20 % in 3 Jahren (15 % in angespannten Märkten)
- Kündigung schwierig: Nur bei Eigenbedarf oder schwerwiegenden Vertragsverstößen
- Zustandsprüfung eingeschränkt: Besichtigung muss Mieter zustimmen
Worauf beim Kauf mit Mieter zu achten ist
- Mietvertrag vollständig prüfen (Klauseln, Mieterhöhungsrecht)
- Letzte 3 Nebenkostenabrechnungen einsehen
- Zahlungshistorie erfragen (gibt es Rückstände?)
- Zustand der Wohnung bei Besichtigung dokumentieren
- Kautionsbetrag und Anlageform bestätigen lassen
Für Renditerechner: Rendite-Rechner.
Vermietetes Apartment: Wertsteigerungsstrategie nach dem Kauf
Wer ein vermietetes Apartment kauft, hat oft ein langfristiges Ziel: Entweder Mieterhöhung durch Mietspiegel-Anpassungen oder den Moment nutzen wenn der Mieter freiwillig auszieht. Die Strategie nach dem Kauf: Phase 1 (Jahr 1–3): Gutes Verhältnis zum Bestandsmieter aufbauen. Pflichtgemäße Instandhaltung leisten. Mieterhöhung nach Mietspiegel soweit möglich (Rechtsgrundlage § 558 BGB). Phase 2 (nach Mieterwechsel): Wohnung sanieren und Marktmiete verlangen. ROI der Sanierung durch höhere Miete in 3–5 Jahren amortisieren. Modernisierungsumlage: 8 % der Sanierungskosten pro Jahr auf neue Mieter umlegbar. Fazit: Vermietete Objekte kauft man "auf den Mieterwechsel hin". Wer Geduld hat und den Bestandsmieter gut behandelt, erhält am Ende ein Objekt in besserem Zustand und mit mehr Wertpotenzial. Für Renditerechner: Rendite-Rechner.
Vermietetes Apartment: Konkrete Verhandlungstipps
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung gibt es spezifische Verhandlungspunkte die den Preis beeinflussen. Preisabschlag bei laufendem Mietverhältnis: Verkäufer gewähren oft 5–15 % Nachlass gegenüber leer stehenden Vergleichsobjekten. Begründung: Käufer kann nicht sofort renovieren und Marktmiete verlangen. Besonders günstig: Wohnung mit Bestandsmieter der deutlich unter Marktmiete zahlt. Kaufpreisformel: (Marktmiete − Bestandsmiete) × 12 × Kaufpreisfaktor als Abzug einkalkulieren. Kautionsübertragung: Muss schriftlich bestätigt werden. Vermieter wechselt — Kaution geht an neuen Eigentümer über. Schriftliche Bestätigung notwendig. Mietpreiserhöhungsrecht: Prüfen wann der Vorvermieter zuletzt erhöht hat. Nach Kauf kann man sofort erhöhen wenn 15 Monate seit letzter Erhöhung vergangen sind. Für Tilgungsrechner: Tilgungsrechner.
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
