Was ist die Teilungserklärung?
- ETW-Anteil an Kapitalanlage-Käufen: ca. 65 % (Stand: April 2026)
- MFH-Durchschnittsrendite: 4,0–6,0 % (Stand: April 2026)
- Denkmal-AfA Steuervorteil: bis 45 % der Sanierungskosten (Stand: April 2026)
- Ferienimmobilien Auslastung Ø: 55–70 % (je Lage) (Stand: April 2026)
- Verwaltungskosten MFH Ø: 4–6 % der Jahresnettomiete (Stand: April 2026)
Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie regelt, wie ein Gebäude in Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Keller) aufgeteilt wird. Jede Eigentumswohnung in Deutschland hat eine Teilungserklärung — ohne sie kann keine ETW verkauft werden. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen und bindet alle Eigentümer.
Was steht in der Teilungserklärung?
Für Erstinvestoren: Beginnen Sie mit einer einzelnen Eigentumswohnung in einer B-Stadt mit 4–5 % Nettorendite. Kein Mehrfamilienhaus als erstes Objekt — der Verwaltungsaufwand und die Kapitalbindung sind für Einsteiger oft zu hoch. Erst nach dem zweiten Objekt über eine Hausverwaltung nachdenken.
Aufteilung Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Was gehört zu Ihrer Wohnung, was der Gemeinschaft. Miteigentumsanteile (MEA): Ihr Anteil am Gemeinschaftseigentum in Tausendstel — bestimmt Hausgeld-Anteil und Stimmgewicht. Nutzungsregelungen: Darf die Wohnung gewerblich genutzt werden? Ist Kurzzeitvermietung (Airbnb) erlaubt? Sondernutzungsrechte: Wer hat exklusives Nutzungsrecht an Tiefgaragen-Stellplatz, Gartenanteil, Dachterrasse? Für ETW-Kapitalanlage: Rendite-Rechner.
Worauf Käufer unbedingt achten müssen
Vermietungsverbote: Manche Teilungserklärungen verbieten gewerbliche Vermietung oder Ferienvermietung explizit — Kapitalanlage-Kauf würde damit wertlos. Immer prüfen! Instandhaltungsrücklage: Höhe der Rücklage aus WEG-Protokollen ablesen — zu niedrige Rücklage bedeutet Sonderumlage-Risiko. Beschlüsse der WEG: Letzten 3 Jahre Protokolle anfordern — laufende Streitigkeiten oder geplante Großsanierungen erkennen. Hausgeld: Hausgeld erklärt. Kaufnebenkosten: Alle Kaufkosten.
Checkliste: Teilungserklärung prüfen vor Kauf
1. Ist Vermietung (auch kurzzeitig) in der Teilungserklärung erlaubt? 2. Welche Miteigentumsanteile hat Ihre Wohnung? 3. Gibt es Sondernutzungsrechte für Stellplatz/Garten? 4. Wie hoch ist die aktuelle Instandhaltungsrücklage? 5. Gibt es Beschlüsse über anstehende Sanierungen (Risikokosten)? 6. Gibt es laufende gerichtliche Auseinandersetzungen in der WEG? Mietrecht: Mietrecht für Vermieter. Eigenkapital: Eigenkapital berechnen.
Teilungserklärung ändern: Wann und wie ist das möglich?
Die Teilungserklärung kann nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden — in der Praxis fast unmöglich bei größeren WEGs. Das macht eine sorgfältige Prüfung VOR dem Kauf so wichtig: Was Sie nicht mögen, bleibt in der Regel so. Ausnahmen: Beschlüsse der WEG (mit Mehrheit möglich) können einzelne Punkte ergänzen, aber die Grundstruktur der Teilungserklärung bleibt. Mietrecht: Mietrecht für Vermieter. Hausgeld: Hausgeld erklärt.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung? Beim Grundbuchamt (kostenpflichtig, ca. 20–50 Euro) oder direkt vom Verkäufer anfordern. Bei neuen WEGs liegt sie auch beim Notar. Die Teilungserklärung muss Ihnen vor dem Kauf vollständig vorgelegt werden — bestehen Sie darauf. Grundbuch: Grundbuch verstehen.
Die richtige Immobilie für dein Portfolio wählen
- Schritt 1: Eigenkapital prüfen: ETW ab ca. 50K€ EK, MFH erst ab 200K+ EK
- Schritt 2: Zeithorizont festlegen: < 15 Jahre = ETW, > 20 Jahre = MFH oder Denkmal
- Schritt 3: Verwaltungsbereitschaft einschätzen: Eigenverwaltung oder Hausverwaltung?
- Schritt 4: Steuerliche Situation prüfen: Hohes Einkommen → Denkmal prüfen
- Schritt 5: Lokalen Markt analysieren: ETW vs. MFH — was ist in dieser Stadt gefragt?
Immobilientypen im Rendite-Vergleich
| Typ | Ø Einstiegskapital | Ø Nettorendite | Verwaltungsaufwand |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung (ETW) | 50.000–120.000 € | 3,0–5,0 % | niedrig |
| Mehrfamilienhaus (MFH) | 200.000–500.000 € | 4,0–6,0 % | hoch |
| Denkmalschutzimmobilie | 80.000–200.000 € | 2,5–4,0 % + hohe AfA | mittel |
| Ferienimmobilie | 80.000–250.000 € | 4,0–8,0 % (saisonal) | sehr hoch |
| Garagen / Stellplätze | 15.000–40.000 € | 5,0–10,0 % | sehr niedrig |
Teilungserklärung: Die wichtigsten Regelungen
| Inhalt | Was steht drin | Warum wichtig? |
|---|---|---|
| Aufteilung der Einheiten | Genaue Beschreibung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum | Bestimmt was Ihnen gehört |
| Stimmrechtsregelung | Nach Miteigentumsanteilen oder Kopfprinzip | Beeinflusst Ihre Macht in der WEG |
| Kostenverteilung | Welche Kosten werden wie auf Eigentümer umgelegt | Bestimmt Ihr Hausgeld |
| Nutzungsregelungen | Vermietungserlaubnis, gewerbliche Nutzung, Haustiere | Schränkt Ihre Nutzungsfreiheit ein |
Die Teilungserklärung ist Bestandteil des Grundbuchs und bindet jeden Eigentümer — auch wenn er sie nie gesehen hat. Vor dem Kauf: vollständige Teilungserklärung inkl. Nachtrag beim Amtsgericht anfordern. Änderungen sind nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer möglich (§ 10 WEG).
Eigentumswohnungen bleiben für Einsteiger das richtige erste Objekt — überschaubar, manageable, mit klaren Renditeerwartungen. Mehrfamilienhäuser bleiben das Vehikel für den Aufstieg: wer 3+ ETWs verwaltet, sollte ernsthaft über ein MFH nachdenken. Denkmalschutzimmobilien erleben 2026 eine Renaissance bei Spitzenverdienern: die kombinierten AfA-Sätze machen sie bei Grenzsteuersätzen über 42 % extrem attraktiv. Ferienimmobilien: nur mit professioneller Vermarktung und in Top-Lagen (Küste, Alpen).
