Ordentliche Kündigung: Wann und wie?
- Mietpreisbremse: max. 10 % über Mietspiegel bei Neuvermietung (Stand: April 2026)
- Kappungsgrenze Mieterhöhung: 20 % in 3 Jahren (ggf. 15 %) (Stand: April 2026)
- Mietkaution: max. 3 Nettokaltmieten (Stand: April 2026)
- Kündigungsfrist Vermieter (> 8 J.): 9 Monate (Stand: April 2026)
- Betriebskostenabrechnung: spätestens 12 Monate nach Periode (Stand: April 2026)
Als Vermieter darfst du einen laufenden Mietvertrag ordentlich kündigen — aber nur mit einem berechtigten Interesse. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter sehr stark: Du kannst NICHT kündigen weil du einen besseren Mieter willst, weil du die Wohnung teurer vermieten möchtest, oder einfach weil dir der Mieter nicht mehr gefällt. Die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe für die ordentliche Kündigung sind: Eigenbedarf (du oder ein naher Angehöriger will selbst einziehen), erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters (Mietrückstand, Verstöße gegen Hausordnung), und Behinderung der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks.
Kündigungsfristen: Die Kündigungsfrist hängt von der Mietdauer ab. Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate. 5–8 Jahre: 6 Monate. Über 8 Jahre: 9 Monate. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund benennen. Fehlt der Grund, ist die Kündigung unwirksam.
Fristlose Kündigung: Die Ultima Ratio
Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Einzug lückenlos mit Fotos und einem unterschriebenen Übergabeprotokoll. Im Streitfall gilt: Wer keinen Beweis hat, trägt das Risiko. Normale Abnutzung (Kratzer, verblasste Tapeten) zahlt grundsätzlich der Vermieter — nicht der Mieter.
Eine fristlose Kündigung ist nur bei erheblichen Pflichtverletzungen möglich. Klassische Fälle: Mietrückstand von 2 Monatsmieten oder mehr. Schwere Vertragsverletzungen (Untervermietung ohne Erlaubnis, gefährliche Nutzung der Wohnung, erhebliche Störung des Hausfriedens). Wichtig: Vor der fristlosen Kündigung ist in den meisten Fällen eine Abmahnung erforderlich — außer bei besonders schwerem Fehlverhalten. Die fristlose Kündigung muss unverzüglich nach Kenntnisnahme des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden. Mehr: Kündigung wegen Mietrückstand und Mietrecht-Grundlagen.
Räumungsklage: Wenn der Mieter nicht auszieht
Wenn ein Mieter nach Kündigung nicht freiwillig auszieht, bleibt dir als Vermieter nur die Räumungsklage. Das ist ein gerichtliches Verfahren das 6–18 Monate dauern kann. Schritte: Kündigungserklärung zugestellt und Räumungsfrist abgelaufen? Dann Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung. Bei Stattgabe: Gerichtsvollzieher stellt Räumungstitel zu. Wer trägt die Kosten? Bei berechtiger Räumungsklage: Der Mieter. Aber du trägst diese Kosten vor und hoffst auf Erstattung — was bei zahlungsunfähigen Mietern oft illusorisch ist. Die Mietrechtsschutzversicherung übernimmt die Kosten der Räumungsklage — eine der sinnvollsten Versicherungen für Vermieter. Mehr: Mietausfall absichern und Mietrecht-Grundlagen.
Zusammenfassung für Vermieter: Ordentliche Kündigung nur mit berechtigtem Interesse (Eigenbedarf ist der häufigste). Fristlose Kündigung nur bei erheblichen Pflichtverletzungen, meist nach Abmahnung. Räumungsklage als letztes Mittel — kostet Zeit und Geld, aber ist der einzige legale Weg wenn der Mieter nicht freiwillig geht. Eigenmächtige Maßnahmen (Schloss austauschen, Möbel rausräumen) sind verboten und machen dich schadensersatzpflichtig. Mehr: Eigenbedarfskündigung im Detail.
Weitere Mietrecht-Themen: Mietrecht Grundlagen | Kündigung alle Fälle | Eigenbedarf kündigen
Mieter korrekt auswählen — der Prozess
- Schritt 1: Exposé schalten: Zielgruppe definieren (Familien, Singles, Studenten)
- Schritt 2: Bewerbungsunterlagen anfordern: Schufa, Einkommensnachweise (3 Monate), ggf. Bürgschaft
- Schritt 3: Bonitätsprüfung durchführen: Einkommen mindestens 3× Kaltmiete
- Schritt 4: Übergabeprotokoll lückenlos erstellen: Fotos + Unterschrift beider Parteien
- Schritt 5: Mietvertrag rechtssicher gestalten: aktuelles Muster von Vermieterverbänden nutzen
Mieterhöhungs-Optionen im Überblick
| Methode | Maximale Erhöhung | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Vergleichsmiete (§ 558 BGB) | 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze) | Mietspiegel/Vergleichswohnungen |
| Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) | 8 % der Modernisierungskosten p.a. | Ankündigung 3 Monate vorher |
| Staffelmiete (§ 557a BGB) | Frei vereinbar, aber Mietpreisbremse beachten | Schriftliche Vereinbarung |
| Indexmiete (§ 557b BGB) | Gekoppelt an Verbraucherpreisindex | Schriftliche Vereinbarung |
Kündigungsfristen — was gilt wann?
| Kündigungsgrund | Gesetzliche Grundlage | Frist |
|---|---|---|
| Mieter (ordentlich) | § 573c BGB | Immer 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer < 5 Jahre | § 573c BGB | 3 Monate |
| Vermieter: Wohndauer 5–8 Jahre | § 573c BGB | 6 Monate |
| Vermieter: Wohndauer > 8 Jahre | § 573c BGB | 9 Monate |
| Eigenbedarf | § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB | Wie oben, benötigt Begründung |
| Zahlungsverzug (fristlos) | § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB | Sofort (bei 2 Monatsmieten Rückstand) |
Der BGH (Az. VIII ZR 127/17) hat klargestellt: Eine vorgäustäuschte Eigenbedarfskündigung verpflichtet den Vermieter zu Schadensersatz. Der Mieter hat Anspruch auf alle zusätzlichen Umzugs- und Wohnkosten. Eigenbedarf muss konkret und nachweisbar sein — abstrakte Pläne genügen nicht.
Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark — aber Vermieter haben bei korrekter Vorgehensweise deutlich mehr Rechte als oft gedacht. Die WEG-Reform 2020 hat Modernisierungen einfacher gemacht. Die Mietpreisbremse bleibt 2026 in den meisten Ballungsräumen aktiv. Der größte Fehler vieler Vermieter: unzureichende Dokumentation. Wer Einzugsprotokoll, Bonitätsprüfung und Mietvertrag korrekt aufsetzt, hat im Streitfall fast immer die besseren Karten.
